Pomembno obvestilo: Spodnje besedilo je namenjeno zgolj informativni uporabi. Nepremičninska agencija Terra Dalmatica d.o.o. ne prevzema odgovornosti za pravne ali davčne posledice dejanj bralcev na podlagi teh informacij. Ker se zakoni in predpisi pogosto spreminjajo, priporočamo, da se pred odločitvijo o nakupu, prodaji ali katerem koli drugem pravnem postopku v zvezi z nepremičninami posvetujete s kvalificiranim pravnim svetovalcem ali davčnim strokovnjakom.
Nakup ali prodaja nepremičnine na Hrvaškem vključuje plačilo davka na promet nepremičnin. Razumevanje davčnih obveznosti je ključnega pomena za izogibanje nepričakovanim stroškom. Ali nas v letu 2025 čakajo kakšne spremembe?
Nakup nepremičnine je velika investicija; mnogi ljudje leta varčujejo ali najemajo kredite, da bi pridobili želeno stanovanje, hišo ali gradbeno zemljišče. Včasih je treba ukrepati hitro, saj se lahko cene spreminjajo. Poleg zneska, potrebnega za nakup nepremičnine, naj kupci upoštevajo tudi druge stroške, ki jih čakajo, preden nepremičnina postane njihova last. To vključuje davke in pogosto tudi provizijo nepremičninske agencije.
Davek na promet nepremičnin na Hrvaškem predstavlja pomembno obveznost za vse udeležence na trgu nepremičnin. Ne glede na to, ali kupujete ali prodajate nepremičnino, razumevanje davčnih obveznosti lahko pomaga preprečiti nesporazume in nepričakovane stroške. V tem članku bomo podrobno razložili davek na promet nepremičnin in predstavili spremembe, ki bodo veljale od leta 2025. Pojasnili bomo, kako se davek izračuna in ali obstajajo kakšne izjeme pri njegovem plačilu.
Davek na promet nepremičnin na Hrvaškem ureja Zakon o davku na promet nepremičnin, ki določa postopke obdavčitve prenosa lastništva ali drugih stvarnih pravic na nepremičninah. Davek se plača ob nakupu, prodaji, darovanju ali dedovanju nepremičnin.
Po Zakonu o davku na promet nepremičnin velja vsak nakup lastništva nepremičnine v Republiki Hrvaški za promet nepremičnine in je obdavčen z davkom na promet nepremičnin. Člen 4, odstavka 1 in 2 zakona določata, da nakup vključuje nakup, zamenjavo, dedovanje, darovanje, vnos in odvzem nepremičnin iz podjetja, nakup po poteku pravnega posla, nakup v postopku likvidacije ali stečaja, nakup na podlagi sodne ali druge upravne odločbe ter druge načine pridobitve nepremičnin od drugih oseb.
Davčna uprava zahteva plačilo davka od kupca, ne od prodajalca. Če pa je v kupoprodajni pogodbi izrecno navedeno, da bo obveznost plačila davka prevzel prodajalec, potem prodajalec jamči za plačilo davka.
Davčna obveznost nastane v trenutku, ko se prenesejo pravice na nepremičnini, torej ob podpisu kupoprodajne ali darilne pogodbe. V nekaterih primerih lahko davčna obveznost nastane tudi pri prenosu pravic na zemljišču, na primer če se pravice prenašajo z nadomestilom ali v okviru premoženjskih razdelitev.
Nepremičnine se lahko pridobijo tudi z dedovanjem. V takšnih primerih je davčni zavezanec oseba, ki deduje nepremičnino. Če se dedič odloči odpovedati dediščini ali jo prenesti na drugo osebo, ne nosi davčne odgovornosti on, ampak oseba, ki bo dediščino prevzela. Če je nepremičnina pridobljena na podlagi pogodbe o nepovratnih sredstvih, je davčni zavezanec oseba, ki je nepremičnino pridobila brez nadomestila.
Za leto 2025 ostajajo davčne stopnje za promet nepremičnin na Hrvaškem nespremenjene v primerjavi s preteklimi leti. Konkretno, davek se bo plačeval po stopnji 3 % od davčne osnove. Davek se izračuna na podlagi vrednosti nepremičnine ali, v nekaterih primerih, na podlagi ocenjene tržne vrednosti.
Kar zadeva izračun davka, se ta temelji na ceni, ki jo določita kupec ali prodajalec v pogodbi, ali na ocenjeni tržni vrednosti. Če cena, navedena v pogodbi, ni skladna s tržno vrednostjo, lahko davčna uprava izvede oceno in določi tržno vrednost.
Davek je treba prijaviti pri Davčni upravi v roku 30 dni od dneva pridobitve nepremičnine. Plačilo mora biti izvedeno v roku 15 dni od dneva prejema odločbe Davčne uprave.
Zakon o davku na nepremičnine predvideva tri vrste oprostitev davka: splošne izjeme, oprostitve pri vnosu nepremičnin v kapital podjetja in oprostitve pri dedovanju, darovanju ter drugih oblikah brezplačnega pridobivanja.
Na Hrvaškem so od plačila davka na dediščino v celoti oproščeni člani prve dedne linije, kar vključuje zakonce, potomce, prednike, posvojence in posvojitelje. Za vse druge dediče velja enotna davčna stopnja v višini 4 %, ne glede na velikost dediščine. Davek se obračuna na podedovano gotovino, denarne terjatve in druge oblike premoženja, ki niso zajete v zakonskih izjemah. Ta sistem, ki je milejši kot v mnogih drugih državah, omogoča, da je dedovanje na Hrvaškem ugodnejše in enostavnejše za bližnje sorodnike.
Kar zadeva darovanje nepremičnin, veljajo enaka pravila. Člani družine so oproščeni plačila, če izpolnjujejo pogoje, določene s strani Davčne uprave. Enaka pravila veljajo tudi za prej omenjeno dedovanje nepremičnin.
Posebne situacije oprostitev plačila davka na promet nepremičnin
Obstajajo tudi druge posebne situacije, v katerih so posamezniki oproščeni plačila davka na promet nepremičnin.
Pravne in fizične osebe, ki jim Republika Hrvaška ali lokalne in regionalne samouprave podarijo nepremičnine brez nadomestila, na primer kot obliko odškodnine ali iz razlogov, povezanih z Domovinsko vojno, niso zavezane plačilu tega davka.
Prav tako so nekdanji zakonski partnerji, ki po ločitvi urejajo svoje premoženjske odnose, na primer z razdelitvijo skupnega premoženja, oproščeni plačila davka na promet nepremičnin, kar dodatno poenostavi te pravne postopke.
Državljani so oproščeni plačila davka na promet nepremičnin v naslednjih situacijah:
Za pravilno izpolnitev davčnih obveznosti so tukaj opisani koraki, ki jih mora opraviti pridobitelj nepremičnine, in potrebna dokumentacija.
Zbiranje dokumentacije: Za prijavo davka je treba zbrati vse relevantne dokumente, ki se razlikujejo glede na način pridobitve nepremičnine. Ti lahko vključujejo kupoprodajno, darilno ali dedno pogodbo, pravnomočno sklep o dedovanju, osebni dokument in dokazilo o lastništvu nepremičnine.
Oddaja prijave: Davčno prijavo je treba vložiti pri pristojni davčni upravi glede na kraj prebivališča ali lokacijo nepremičnine.
Plačilo davka: Po vložitvi prijave je treba davek plačati v roku 15 dni od dneva prejema odločbe Davčne uprave.
Pred 1. januarjem 2017 so bili prvi kupci nepremičnin oproščeni plačila davka na promet nepremičnin, kar je bilo pomembno olajšanje za mnoge državljane. Z uvedbo evropskih smernic pa je bila ta določba ukinjena, da bi bili vsi kupci obravnavani enakopravno. Namesto tega je država uvedla model subvencioniranja stanovanjskih kreditov, ki državljanom pomaga pokriti del mesečnih obrokov in spodbuja reševanje stanovanjskih vprašanj.
Glede na morebitne spremembe naj vsi, ki sodelujejo v nepremičninskih poslih, pozorno spremljajo posodobitve in predpise, da bi se izognili nesporazumom in dodatnim stroškom. Priporočljivo je posvetovanje s strokovnjaki, kot so pravniki ali davčni svetovalci, da pravilno izpolnite vse obveznosti do davčne uprave.