Důležité upozornění: Níže uvedený text slouží pouze k informačním účelům. Realitní kancelář Terra Dalmatica d.o.o. nepřebírá odpovědnost za právní nebo daňové důsledky kroků čtenářů založených na těchto informacích. Vzhledem k tomu, že zákony a předpisy se často mění, doporučujeme před rozhodnutím o koupi, prodeji nebo jiném právním úkonu týkajícím se nemovitostí kontaktovat kvalifikovaného právního poradce nebo daňového odborníka.
Koupě nebo prodej nemovitosti v Chorvatsku zahrnuje platbu daně z převodu nemovitostí. Porozumění daňovým povinnostem je klíčové pro zamezení nečekaných výdajů. Čekají nás pro rok 2025 nějaké změny?
Koupě nemovitosti je významná investice; mnoho lidí šetří roky nebo si bere úvěry, aby získali vysněný byt, dům nebo stavební pozemek. Někdy je třeba jednat rychle, protože ceny se mohou měnit. Kromě částky potřebné na koupi nemovitosti by si kupující měli být vědomi dalších nákladů, které je čekají, než se nemovitost stane jejich vlastní. To zahrnuje daně a často také provizi realitní kanceláře.
Daň z převodu nemovitostí v Chorvatsku je důležitou povinností pro všechny účastníky trhu s nemovitostmi. Ať už nemovitost kupujete, nebo prodáváte, porozumění daňovým povinnostem vám může pomoci vyhnout se nedorozuměním a nečekaným nákladům. Tento článek podrobně vysvětluje daň z převodu nemovitostí a přináší přehled novinek platných od roku 2025. Popíšeme, jak se daň počítá a zda existují výjimky z její platby.
Daň z převodu nemovitostí v Chorvatsku je regulována zákonem o dani z převodu nemovitostí, který stanoví postupy zdanění převodu vlastnických práv nebo jiných věcných práv k nemovitostem. Daň se platí při koupi, prodeji, darování nebo dědictví nemovitosti.
Podle zákona o dani z převodu nemovitostí je každý převod vlastnictví nemovitostí v Chorvatské republice považován za převod nemovitosti a podléhá dani z převodu nemovitostí. Článek 4, odstavce 1 a 2 zákona uvádí, že převod zahrnuje koupi, výměnu, dědictví, darování, vklad a výběr nemovitostí ze společnosti, převod po ukončení právního úkonu, převod v rámci likvidace nebo konkurzního řízení, převod na základě rozhodnutí soudu nebo jiného správního orgánu a další formy převodu od jiných osob.
Daňová správa vyžaduje platbu daně od kupujícího, nikoli od prodávajícího. Pokud však kupní smlouva výslovně stanoví, že daňovou povinnost převezme prodávající, pak prodávající ručí za úhradu daně.
Daňová povinnost vzniká v okamžiku převodu práv na nemovitost, tj. při podpisu kupní nebo darovací smlouvy. V některých případech může daňová povinnost vzniknout také při převodu práv k pozemku, například pokud jsou práva převáděna za úplatu nebo v rámci majetkového vypořádání.
Nemovitosti lze získat i dědictvím. V takových případech daňovou povinnost nese osoba, která nemovitost zdědí. Pokud se dědic rozhodne vzdát se dědictví nebo jej převést na jinou osobu, nenese daňovou odpovědnost on, ale osoba, která dědictví přijme. Pokud je nemovitost získána na základě smlouvy o grantu, je daňovým poplatníkem osoba, která nemovitost získala bezplatně.
Pro rok 2025 zůstávají sazby daně z převodu nemovitostí v Chorvatsku nezměněny oproti předchozím letům. Konkrétně se bude platit daň ve výši 3 % z daňového základu. Daň se počítá na základě hodnoty nemovitosti nebo v některých případech na základě odhadované tržní hodnoty.
Pokud jde o výpočet daně, tato částka se zakládá na ceně stanovené kupujícím nebo prodávajícím ve smlouvě nebo na odhadované tržní hodnotě. Pokud cena uvedená ve smlouvě neodpovídá tržní hodnotě, může daňová správa provést ocenění a stanovit tržní hodnotu.
Daň musí být přihlášena u daňové správy do 30 dnů od nabytí nemovitosti. Platbu je třeba provést do 15 dnů od obdržení rozhodnutí daňové správy.
Zákon o dani z převodu nemovitostí stanoví tři typy osvobození od daně: obecné výjimky, osvobození při vkladu nemovitostí do kapitálu společnosti a osvobození při dědictví, darování a dalších formách bezplatného nabytí.
V Chorvatsku jsou od placení dědické daně zcela osvobozeni členové první dědické linie, což zahrnuje manžele, potomky, předky, osvojence a osvojitele. Pro všechny ostatní dědice platí jednotná daňová sazba 4 %, bez ohledu na výši dědictví. Daň se počítá na zděděnou hotovost, peněžní pohledávky a další formy majetku, které nejsou zahrnuty do zákonných výjimek. Tento systém, který je mírnější než v mnoha jiných zemích, činí dědictví v Chorvatsku pro blízké příbuzné výhodnější a jednodušší.
Pokud jde o darování nemovitostí, platí stejná pravidla. Členové rodiny jsou od placení osvobozeni, pokud splňují podmínky stanovené daňovou správou. Tato pravidla se vztahují i na výše zmíněné nabytí nemovitostí dědictvím.
Specifické situace osvobození od daně z převodu nemovitostí
Existují také další specifické situace, kdy jsou jednotlivci osvobozeni od placení daně z převodu nemovitostí.
Fyzické a právnické osoby, kterým Chorvatská republika nebo místní a regionální samosprávy darují nemovitosti bez úplaty, například jako formu odškodnění nebo z důvodů souvisejících s Vlasteneckou válkou, nepodléhají této daňové povinnosti.
Bývalí manželé, kteří si po rozvodu upravují majetkové vztahy, například rozdělením společného majetku, jsou také osvobozeni od placení daně z převodu nemovitostí, což tyto právní postupy dále zjednodušuje.
Občané jsou od daně z převodu nemovitostí osvobozeni v následujících situacích:
Pro řádné splnění daňové povinnosti zde uvádíme kroky, které musí nabyvatel nemovitosti provést, a potřebnou dokumentaci.
Shromáždění dokumentace: Pro podání daňového přiznání je nutné shromáždit všechny relevantní dokumenty, které se liší podle způsobu nabytí nemovitosti. Může jít o kupní, darovací nebo dědickou smlouvu, pravomocné dědické rozhodnutí, osobní doklad a doklad o vlastnictví nemovitosti.
Podání přihlášky: Daňové přiznání musí být podáno na příslušný finanční úřad podle místa bydliště nebo umístění nemovitosti.
Platba daně: Po podání přihlášky je nutné daň zaplatit do 15 dnů od obdržení rozhodnutí finančního úřadu.
Před 1. lednem 2017 byli první kupující nemovitostí osvobozeni od placení daně z převodu nemovitostí, což bylo významné zvýhodnění pro mnoho občanů. Zavedením evropských směrnic však bylo toto ustanovení zrušeno, aby měli všichni kupující rovné podmínky. Místo toho stát zavedl model dotace na hypoteční úvěry, který pomáhá občanům pokrýt část jejich měsíčních splátek a podporuje řešení bytové otázky.
S ohledem na možné změny by měli všichni, kdo se účastní transakcí s nemovitostmi, pečlivě sledovat aktualizace a předpisy, aby se vyhnuli nedorozuměním a dodatečným nákladům. Konzultace s odborníky, jako jsou právníci nebo daňoví poradci, se důrazně doporučuje k řádnému splnění všech povinností vůči daňové správě.