Važna napomena: Tekst u nastavku služi isključivo u informativne svrhe. Agencija za nekretnine Terra dalmatica d.o.o. ne preuzima odgovornost za pravne ili porezne posljedice postupaka čitatelja temeljenih na ovim informacijama. S obzirom da se zakoni i propisi često mijenjaju, preporučujemo da prije donošenja odluke o kupnji, prodaji ili bilo kojem drugom pravnom postupku u vezi s nekretninama kontaktirate kvalificiranog pravnog savjetnika ili poreznog stručnjaka.
Kupnja ili prodaja nekretnine u Hrvatskoj uključuje plaćanje poreza na promet nekretnina. Razumijevanje poreznih obveza ključno je za izbjegavanje neplaniranih troškova. Ima li kakvih promjena na vidiku za 2025. godinu?
Kupnja nekretnine velika je investicija, mnogi godinama štede novac ili podižu kredite u bankama da bi došli do željenog stana, kuće, građevinskog zemljišta. Katkada treba brzo reagirati prilikom kupnje nekretnine jer se cijene mogu promijeniti. Uz svotu koju je potrebno izdvojiti za nekretninu, treba uzeti u obzir i ostale troškove koji vas kao kupca očekuju prije nego što nekretnina koja odgovara vašim željama doista postane vaša. Potrebno je platiti porez, a tu je često i trošak provizije agenciji za nekretnine.
Porez na promet nekretnina u Hrvatskoj predstavlja važnu obvezu za sve sudionike u tržištu nekretnina. Bilo da kupujete ili prodajete nekretninu, razumijevanje poreznih obveza može vam pomoći da izbjegnete nesporazume i neplanirane troškove. U ovom članku detaljno ćemo objasniti što je porez na promet nekretnina te koji su noviteti od 2025. godine. Navest ćemo kako se obračunava i postoje li kakvi izuzetci od plaćanja istoga.
Porez na promet nekretnina u Hrvatskoj reguliran je Zakonom o porezu na promet nekretnina, koji se temelji na propisima kojima se uređuje način oporezivanja prijenosa vlasništva ili drugih stvarnih prava na nekretninama. Porez se plaća prilikom kupovine, prodaje, darovanja ili nasljeđivanja nekretnina.
Prema Zakonu o porezu na nekretnine, svako stjecanje vlasništva nad nekretninom u Republici Hrvatskoj smatra se prometom nekretnine i plaća se porez na promet nekretnina. Prema odredbama članka 4. stavka 1. i 2. Zakona o porezu na promet nekretnina, stjecanje se odnosi na kupoprodaju, zamjenu, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje nakon dospijeća pravnog posla, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.
Porezna uprava zahtijevat će od kupca da plati porez, a ne od prodavatelja. Ipak, ako je u kupoprodajnom ugovoru izrijekom navedeno da je prodavatelj taj koji će preuzeti obvezu plaćanja poreza, tada prodavatelj jamči plaćanje poreza.
Porezna obveza, dakle, nastaje u trenutku kada se izvrši prijenos prava na nekretninu odnosno kada se potpiše ugovor o kupoprodaji ili darovanju. U nekim slučajevima, porezna obveza može nastati i kod prijenosa prava na zemljištu, poput slučaja kada se prava prenose uz naknadu ili u okviru imovinskih raspodjela.
Osim kupnjom, nekretnine se mogu steći i nasljeđivanjem. Tada je porezni obveznik osoba koja nasljeđuje nekretninu. Ako nasljednik odluči odreći se imovine ili ustupiti nasljedstvo drugoj osobi, tada ne plaća on porez, nego osoba koja će prijenosom nasljedstva postati nasljednik nekretnine. Ako se imovina stječe na temelju ugovora o dodjeli bespovratnih sredstava, tada je porezni obveznik osoba koja je nekretninu stekla bez plaćanja naknade.
Za 2025. godinu stope poreza na promet nekretnina u Hrvatskoj ostaju nepromijenjene u odnosu na prethodne godine. Konkretno, plaćat će se porez po stopi od 3% od porezne osnovice. Porez se obračunava na temelju vrijednosti nekretnine ili, u nekim slučajevima, na temelju procijenjene tržišne vrijednosti.
Što se tiče obračunavanja poreza, ova se stavka temelji se na cijeni koju je kupac ili prodavatelj odredio u ugovoru o kupoprodaji ili procijenjenoj tržišnoj vrijednosti. U slučaju da cijena u ugovoru nije u skladu s tržišnom vrijednošću, porezna uprava može provesti procjenu i odrediti tržišnu cijenu.
Porez treba prijaviti u Poreznoj upravi roku od 30 dana od dana stjecanja nekretnine. Potrebno ga je platiti u roku od 15 dana od dana primitka rješenja Porezne uprave.
Zakon o porezu na nekretnine navodi tri vrste oslobođenja od poreza na nekretnine, a to su opća izuzeća, oslobođenja kad se nekretnine unose u kapital trgovačkog društva te oslobođenja pri nasljeđivanju, darivanju i drugim oblicima slobodnog stjecanja.
U Hrvatskoj su od plaćanja poreza na nasljedstvo potpuno oslobođeni članovi prvog nasljednog reda, što uključuje bračne drugove, potomke, pretke te posvojenike i posvojitelje. Za sve ostale nasljednike primjenjuje se jedinstvena porezna stopa od četiri posto, neovisno o veličini nasljedstva. Porez se obračunava na naslijeđenu gotovinu, novčana potraživanja i druge oblike imovine koji nisu obuhvaćeni zakonskim iznimkama. Ovaj sustav, koji je blaži od onoga u mnogim drugim zemljama, čini nasljeđivanje u Hrvatskoj povoljnijim i jednostavnijim za najbližu rodbinu.
Kada je riječ o darovanju nekretnine, vrijede ista pravila. Članovi obitelji oslobođeni su plaćanja sve dokle god zadovoljavaju propisane uvjete koje je donijela Porezna uprava. Isti uvjeti vrijede i za ranije spomenuto stjecanje nekretnina nasljeđivanjem.
Specifične situacije oslobađanja plaćanja poreza na promet nekretninama
Postoje i druge posebne situacije u kojima su pojedinci oslobođeni plaćanja poreza na nekretnine.
Pravne i fizičke osobe koje Republika Hrvatska ili jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave daruju nekretninama bez naknade, primjerice kao oblik odštete ili zbog drugih razloga povezanih s Domovinskim ratom, ne podliježu ovoj poreznoj obvezi.
Također, bivši bračni drugovi koji uređuju svoje imovinske odnose nakon razvoda, primjerice raspodjelom zajedničke imovine, oslobođeni su plaćanja poreza na promet nekretnina, što dodatno pojednostavljuje ove pravne postupke.
Građani su oslobođeni plaćanja poreza na promet nekretnina u sljedećim situacijama:
Za pravilno izvršavanje porezne obveze donosimo vam ukratko opisane korake koje mora obaviti stjecatelj nekretnine te navodimo svu potrebnu dokumentaciju.
Prikupljanje dokumentacije: Za prijavu poreza potrebno je prikupiti sve relevantne dokumente koji se razlikuju ovisno o načinu stjecanja nekretnine. Mogu uključivati ugovor o kupoprodaji, darovanju ili nasljeđivanju te pravomoćno rješenje o nasljeđivanju, osobnu iskaznicu i dokaz o vlasništvu nekretnine.
Podnošenje prijave: Prijavu poreza treba podnijeti u nadležnoj poreznoj upravi, prema mjestu prebivališta ili sjedišta nekretnine.
Plaćanje poreza: Nakon što je podnesena prijava, potrebno je platiti porez u roku od 15 dana od dana primitka rješenja Porezne uprave.
Prije 1. siječnja 2017. kupci prve nekretnine bili su oslobođeni plaćanja poreza na promet nekretnina, što je bila značajna olakšica za mnoge građane. Međutim, uvođenjem europskih smjernica, ta je odredba ukinuta kako bi svi kupci bili u ravnopravnom položaju. Umjesto toga, država je uvela model subvencioniranja stambenih kredita, koji pomaže građanima u pokrivanju dijela mjesečnih obroka i potiče rješavanje stambenog pitanja.
S obzirom na eventualne novitete svi koji sudjeluju u kupoprodajnom ili bilo kojem drugom ugovor koji je povezan sa stjecanjem nekretnina trebaju pažljivo pratiti promjene i pravila kako bi izbjegli nesporazume i dodatne troškove. Svakako preporučujemo konzultaciju sa stručnjacima; to mogu biti pravnicima ili porezni savjetnicima kako biste pravilno ispunili sve obveze prema poreznoj upravi.
Šibenik