Važna napomena: Tekst u nastavku služi isključivo u informativne svrhe. Agencija za nekretnine Terra dalmatica d.o.o. ne preuzima odgovornost za pravne ili porezne posljedice postupaka čitatelja temeljenih na ovim informacijama. S obzirom da se zakoni i propisi često mijenjaju, preporučujemo da prije donošenja odluke o kupnji, prodaji ili bilo kojem drugom pravnom postupku u vezi s nekretninama kontaktirate kvalificiranog pravnog savjetnika ili poreznog stručnjaka.
Porezi pri kupnji nekretnine u Republici Hrvatskoj
U Republici Hrvatskoj plaćaju se sljedeći porezi na stjecanje ili isporuke nekretnina: porez na promet nekretnina i porez na dodanu vrijednost (PDV). Važno je napomenuti da nikada ne dolazi do dvostrukog oporezivanja: plaća se ili PDV (kroz tržišnu cijenu nekretnine) ili porez na promet nekretnina.
Porez na promet nekretnina
Na promet nekretnina plaća se porez po stopi od 3%, što je propisano odredbama Zakona o porezu na promet nekretnina koji je stupio na snagu 1. siječnja 2019. Porez na promet nekretnina plaća se pri svakom prometu nekretnina, odnosno pri svakom stjecanju vlasništva.
Porez na promet svih vrsta nekretnina (zemljišta, građevina i njihovih dijelova) plaća se po jedinstvenoj poreznoj stopi od 3% na poreznu osnovicu.
Predmet oporezivanja
Predmet oporezivanja porezom na promet nekretnina je promet nekretnina. U smislu Zakona prometom se smatra svako stjecanje vlasništva nekretnine.
Stjecanjem nekretnine smatra se: kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluke suda ili drugog tijela, stjecanje na temelju zakona te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.
Tko je porezni obveznik?
Porezni obveznik poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine.
Porezna osnovica
Osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Porezna uprava utvrđuje osnovicu poreza na promet nekretnina kao tržišnu vrijednost nekretnine, u pravilu, iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu.
Porezna oslobođenja
U zakonu su taksativno navedena porezna oslobođenja: opća oslobođenja, oslobođenja pri unosu nekretnina u trgovačko društvo te oslobođenja pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju bez naknade.
Nastanak porezne obveze i rokovi
Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora, odnosno drugog pravnog posla kojim se stječe nekretnina.
Prijava nastanka porezne obveze propisana je Zakonom. Promet nekretnina smatrat će se prijavljenim dostavom isprava od javnih bilježnika, sudova i drugih tijela koja donose odluke o raspolaganju nekretninama, a koji su te isprave dužni dostaviti Poreznoj upravi.
Rok za plaćanje utvrđenog iznosa poreza na promet nekretnina je 15 dana od dana dostave rješenja o utvrđivanju poreza.
Porez na dodanu vrijednost (PDV)
Oporezivanje isporuke nekretnina PDV-om propisano je odredbama Zakona o PDV-u koji se u takvom obliku primjenjuje od 1. siječnja 2015. Kada se na promet nekretnina plaća PDV po stopi od 25%, ne plaća se porez na promet nekretnina.
Ako nekretnine isporučuje osoba koja nije evidentirana u registru obveznika PDV-a, plaća se porez na promet nekretnina neovisno o statusu stjecatelja te nekretnine.
Uvjeti za plaćanje PDV-a
Da bi nekretnina podlijegala obvezatnom plaćanju PDV-a, kumulativno moraju biti ispunjena dva uvjeta:
- Isporučitelj nekretnine je poduzetnik u sustavu PDV-a.
- Radi se o isporuci određenih nekretnina: građevina ili dio građevine (uključujući zemljište na kojem se one nalaze) prije prvog nastanjenja, odnosno ako od korištenja nije prošlo više od dvije godine, ili ako se radi o isporuci građevinskog zemljišta.
Svaka se druga isporuka nekretnine koju izvršava poduzetnik u sustavu PDV-a, u pravilu, oporezuje porezom na promet nekretnina, uz moguće izuzetke propisane Zakonom o PDV-u.
Mogućnost optiranja
Mogućnost optiranja za obračun PDV-a postoji samo u slučaju kada je dobavljač nekretnina porezni obveznik u sustavu PDV-a, ne radi se o nekretnini za koju postoji obveza obračuna PDV-a (već o bilo kojoj drugoj imovini), a stjecatelj je također osoba u sustavu PDV-a.