Hrvaška je zelo priljubljeno in varno mesto za življenje, zato se veliko tujcev odloča za nakup nepremičnine na tem območju. A če niste dobro obveščeni, se lahko nakupoprodajni proces spremeni v pravo zmešnjavo.
Nakup nepremičnine je odličen način, da si tujci zagotovijo daljše bivanje na Hrvaškem. Številni se odločijo, da bodo svojo upokojitev preživeli v enem od številnih čudovitih mest na obali in v notranjosti. Tujcem je torej dovoljeno kupovati nepremičnine, vendar je vse odvisno od njihove narodnosti, saj veljavna zakonodaja o nakupu temelji na dogovorih po načelu vzajemnosti med Hrvaško in drugimi državami.
Preden podrobneje razložimo postopek nakupa in poudarimo osnovne pravne vidike v Republiki Hrvaški, je pomembno opozoriti, da morate vedno najeti odvetnika ali drugo pravno osebo, ki vas bo vodila skozi celoten postopek, ne glede na to ali ste tujec ali državljan Hrvaške. Nakup nepremičnine je zelo resna zadeva in izkušen in profesionalen nepremičninski posrednik bo poskrbel, da bo vse potekalo gladko.
Tuje državljane, ki se odločijo za nakup nepremičnine na Hrvaškem, lahko razdelimo v dve skupini:
1. Tujci iz Evropske unije i
2. Tujci zunaj Evropske unije
Kako lahko tuji državljani iz EU kupijo nepremičnino?
Državljani EU lahko na Hrvaškem kupijo nepremičnino, torej pridobijo lastništvo na enak način kot hrvaški državljani. Ne glede na to ali gre za fizično ali pravno osebo. Edina izjema se nanaša na dejstvo, da so iz odkupa izvzeta območja v zvezi s kmetijskimi zemljišči in zavarovanimi deli narave.
Dokumenti, ki jih tujci potrebujejo za nakup, so izpisek iz zemljiške knjige, energetsko izkaznico in gradbeno dovoljenje ter uporabno dovoljenje, če gre za novogradnjo.
Nadaljnji postopek nakupa nepremičnine
Po pridobitvi vseh dokumentov pred nakupom nepremičnine je potrebno skleniti predpogodbo. Predpogodba ni obvezna, je pa zaželena. V predpogodbi so navedeni prodajni pogoji nepremičnine in namen nakupa oz. Poleg tega vsebuje vse potrebne podatke o tej nepremičnini ter obveznostih kupca in prodajalca.
Strokovnjaki priporočajo, da najamete odvetnika, da sestavi predpogodbo in se tako prepričate, da je vse zakonito. Vsaka podrobnost je pomembna, dober odvetnik pa bo poskrbel za zaščito prodajalca in njegovih interesov. Da je predpogodba veljavna, mora biti overjena pri notarju. Ko se dokončno odločite, da želite kupiti nepremičnino na Hrvaškem, s prodajalcem podpišete kupoprodajno pogodbo.
Kaj mora vsebovati predpogodba o nakupu in prodaji nepremičnine?
• vse podatke o predmetu prodaje,
• izjavo prodajalca, da je lastnik nepremičnine,
• nabavna cena,
• datum in način plačila cene,
• izjava o prevzemu davčne obveznosti s strani kupca ali prodajalca,
• znesek pologa,
• datum sklenitve kupoprodajne pogodbe in drugi podatki.
Kaj je predplačilo in koliko znaša?
Avcija bi lahko rekli varščina, ki jo stranka plača ob sklenitvi predpogodbe. Višina varščine je običajno 10 % vrednosti nepremičnine. Namen varščine je, da v primeru, da kupec odstopi od nakupa nepremičnine, le-to prodajalec obdrži kot nadomestilo za povzročeno škodo, ki se običajno nanaša na izgubljeni čas čakanja na končno odločitev kupca.
Če na primer prodajalec odstopi od prodaje, ima kupec v tem primeru pravico podvojiti akontacijo. Ker nobena stranka ne želi po nepotrebnem izgubiti denarja, vloženega v proces nakupa in prodaje nepremičnine, se lahko zgodi, da bo znesek akontacije večji od 10% celotne vrednosti.
Pomembno je omeniti, da novega lastnika ni mogoče vpisati v zemljiško knjigo na podlagi predpogodbe o prodaji nepremičnine, temveč na podlagi kupoprodajne pogodbe, ki vsebuje vse podatke iz predpogodbe ter ostale pogoje nakupa.
Kako lahko nedržavljani EU kupijo nepremičnino na Hrvaškem?
Postopek nakupa nepremičnine na Hrvaškem za državljane, ki živijo zunaj EU, je nekoliko bolj zapleten kot postopek nakupa s strani rezidentov EU. Za začetek morajo tujci pridobiti veliko več dokumentov, poleg tega pa morajo pridobiti soglasje pravosodnega ministrstva. Gre za to, da ministrstvo za pravosodje preveri obstoječe sporazume o recipročnosti z državo, iz katere prihaja kupec. Kupec lahko dobi soglasje le, če je sklenjena med Hrvaško in drugo državo izven EU.
Ali obstaja davek na nepremičnine davek na promet nepremičnin. S pridobitvijo nepremičnine na Hrvaškem, ki je oproščena plačila davka na dodano vrednost, je torej lastnik izključni zavezanec za plačilo davka na promet nepremičnin. Enako velja tako za domače prebivalstvo kot tudi za tujce, ne glede na to, ali prihajajo iz EU ali iz držav, ki niso članice Evropske unije.
Zavezanec za davek na promet nepremičnin postane z nakupom ali podedovanjem. Določena je fiksna davčna stopnja in znaša 3 % od skupne tržne vrednosti nepremičnine. Dolžni ste ga plačati v 15 dneh od dneva, ko ste predložili odločbo o odmeri davka. Obstajajo nekatere situacije, v katerih so pridobitelji nepremičnin oproščeni davka na promet nepremičnin.
Šibenik
Šibenik
