Što stranci trebaju znati o kupovini prve nekretnine u Hrvatskoj?

Šime Unić
Što stranci trebaju znati o kupovini prve nekretnine u Hrvatskoj?

Hrvatska je veoma popularno i sigurno mjesto za život zbog čega se mnogi stranci odlučuju na kupovinu nekretnine na ovom području. No, ako niste dobro informirani, kupoprodajni proces može se pretvoriti u pravu zavrzlamu.

Kupovima nekretnine odličan je način na koji si stranci mogu osigurati dulji boravak u Hrvatskoj. Mnogi se odlučuju na to da svoju mirovinu provedu u nekom od brojnih prekrasnih gradova na obali i unutrašnjosti. Strancima je, dakle, dopuštena kupnja nekretnina, no sve ovisi o njihovoj nacionalnosti jer se aktualni zakon o kupnji temelji na ugovorima o načelu reciprociteta između Hrvatske i drugih država.

Prije nego što detaljnije objasnimo proces kupovine te naglasimo osnovne pravne aspekte u RH bitno je napomenuti da biste uvijek trebali angažirati odvjetnika ili koju drugu pravnu osobu koja će vas voditi kroz cijeli proces, bez obzira na to jeste li stranac ili državljanin Hrvatske. Kupovina nekretnina je vrlo ozbiljna tema, a iskusni i stručni posrednik u kupoprodaji pobrinut će se da sve prođe bez ikakvih problema.

Strani državljani koji se odluče na kupnju nekretnine u Hrvatskoj možemo podijeliti u dvije skupine:

1. Stranci iz Europske unije i

2. Stranci van Europske unije

Na koji način strani državljani iz EU mogu kupiti nekretninu?

Državljani EU mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj odnosno steći vlasništvo nad istom na isti način na koji to mogu učiniti i hrvatski državljani. Bez obzira na to je li riječ o fizičkoj ili pravnoj osobi. Jedina se iznimka odnosi na činjenicu da postoje područja izuzeta od kupovine koja se odnose na poljoprivredna zemljišta te zaštićene dijelove prirode. 

Dokumenti koji su strancima potrebni za proces kupovine su izvadak iz zemljišne knjige, energetski certifikat te građevinska i uporabna dozvola ako je riječ o novogradnji.

Daljnji proces kupovine nekretnine

Nakon što ste pribavili sve dokumente prije kupnje nekretnine potrebno je sklopiti predugovor. Predugovor nije obavezan, ali je poželjan. U predugovoru se navode uvjeti prodaje nekretnine te namjera kupovine odnosno prodaje. Osim toga, sadrži sve potrebne podatke o toj nekretnini kao i obaveze kupca i prodavatelja.

Stručnjaci preporučuju da angažirate odvjetnika koji će vam sastaviti predugovor kako biste bili sigurni da je sve prema zakonu. Važan je svaki detalj, a dobar odvjetnik pobrinut će se da zaštiti prodavatelja i njegove interese. Kako bi predugovor bio valjan potrebno ga je ovjeriti kod javnog bilježnika. Jednom kad ste donijeli konačnu odluku o tome da želite kupiti nekretninu u Hrvatskoj s prodavateljem potpisujete ugovor o kupoprodaji.

Što treba sadržavati predugovor o kupoprodaji nekretnine?

Predugovor koji donosi uvjete prodaje nekretnine te obaveze prodavatelja i kupca mora sadržavati sljedeće podatke:

• sve informacije o predmetu kupoprodaje,

• izjava prodavatelja da je vlasnik nekretnine,

• kupoprodajna cijena,

• datum te način isplate cijene,

• izjava o preuzimanju porezne obveze od strane kupca ili prodavatelja,

• iznos kapare,

• datum sklapanja kupoprodajnog ugovora i drugi podatci.

Što je kapara i koliko iznosi?

Kapara je, mogli bismo reći, polog koji kupac plaća prilikom sklapanja predugovora. Iznos kapare obično iznosi 10% od vrijednosti nekretnine. Kapara služi tome da u slučaju ako kupac odustane od kupovine nekretnine, prodavatelj je zadržava kao naknadu za nanesenu štetu koja se najčešće odnosi na izgubljeno vrijeme čekajući na krajnju odluku kupca.

Ako, recimo, prodavatelj odustane od prodaje, onda u tom slučaju kupac ima pravo na dvostruki iznos kapare. Budući da niti jedna niti druga strana ne želi uludo izgubiti novac uložen u proces kupoprodaje nekretnine, može se dogoditi da iznos kapare bude veći od 10% od ukupne vrijednosti.

Bitno je spomenuti da se novi vlasnik ne možete upisati u zemljišne knjige na temelju predugovora o kupoprodaji nekretnine, nego na temelju kupoprodajnog ugovora koji sadrži sve informacije iz predugovora, ali i druge uvjete kupnje.

Na koji način državljani izvan EU članica mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj?

Proces kupnje nekretnine u Hrvatskoj za državljane koji žive van članica EU nešto je složeniji od procesa kupovine od strane žitelja EU. Za početak stranci moraju pribaviti puno više dokumenata, a osim toga moraju dobiti suglasnost Ministarstva pravosuđa. Radi se o tome da Ministarstvo pravosuđa provjerava postojeće ugovore o reciprocitetu s državom iz koje dolazi kupac. Kupac može dobiti suglasnost jedino ako je isti sklopljen između Hrvatske i te druge države van EU.

Postoji li porez na nekretnine?

U Hrvatskoj se ne plaća porez na nekretnine, nego porez na promet nekretnina. Dakle, stjecanje nekretnine u Hrvatskoj koje je oslobođeno poreza na dodanu vrijednost vlasnika čini obaveznim isključivo na plaćanje poreza na promet nekretnina. Isto vrijedi i domaće stanovništvo kao i za strance, bez obzira na to dolaze li iz EU ili iz država koje nisu članice Europske unije.

Obveznikom poreza na promet nekretnina postaje se kupnjom ili nasljeđivanjem iste. Određena je fiksna stopa poreza te iznosi 3% od ukupne tržišne vrijednosti nekretnine. Dužni ste ga platiti u roku od 15 dana od dana kada ste dostavili rješenje o utvrđivanju poreza. Postoje određene situacije u kojima su stjecatelji nekretnine oslobođeni plaćanja poreza na promet nekretnina.


Posljednji članci