Zatímco někteří v poslední době přemýšlejí, zda by neměli prodat nemovitost, jiní se ptají, zda je správný čas na koupi nemovitosti. Na samém začátku pandemie předpovídali někteří odborníci, že ceny nemovitostí drasticky klesnou. Ale stalo se to skutečně?
Dopad pandemie na trh s nemovitostmi
Je nepopiratelné, že COVID-19 měl silný dopad na ekonomiku, a tím i na trh s nemovitostmi . Ale jaký přesně?
Podle Státního statistického úřadu Chorvatské republiky pandemie výrazně zpomalila chorvatskou ekonomiku od r. březen 2020. Ve druhém čtvrtletí roku 2020 Chorvatsko zažilo největší reálný pokles HDP od roku 1995 a čísla ukazují, že krize v roce 2020 byla výrazně horší než v roce 2008. Kromě toho bylo pro odborníky na celém světě obtížné předpovědět, zda pandemie povede k inflaci či nikoli, protože ve hře bylo příliš mnoho faktorů.
Ale co trh s nemovitostmi? Mnozí si myslí, že nemovitosti jsou stabilní sázkou a vždy budou. Poptávka po nemovitostech proto během pandemie nutně neklesla. Lidé totiž vždy potřebují střechu nad hlavou.
Vše v podstatě závisí na nabídce a poptávce. Jak před pandemií, tak během ní byla (byla) poptávka po nemovitostech vysoká, alespoň pokud jde o centra měst, jako je Split, Zadar a Dubrovník. Je to většinou důsledek populačního růstu obecně a právě v těchto centrech.
Růst cen nemovitostí před pandemií
Pravidlem je, že cena roste s rostoucí poptávkou. Ceny nemovitostí (jak na prodej, tak na pronájem) tak před pandemií drasticky vzrostly v důsledku většího přílivu obyvatelstva. Poptávka byla tak velká, že nové stavební projekty nemohly uspokojit potřeby trhu.
Zejména pokud jde o města podél pobřeží, cestovní ruch do značné míry přispěl k nárůstu populace. V nich a v dalších velkých městských centrech v Chorvatsku se získávají dotace na nákup nemovitostí, jako jsou ty APN (Agentura pro právní převody a zprostředkování nemovitostí). V prvním pololetí roku 2020 byla navíc daň z nemovitosti o 25 % nižší ve srovnání s prvním pololetím roku 2019.
V otázce jsou již dva faktory. Růst poptávky vede k růstu cen. Navíc ti, kdo prodávají nemovitosti, počítajíce s dotacemi, si dovolují zvyšovat ceny s vědomím, že kupující budou ochotni zaplatit více, protože platí méně z vlastní kapsy. Nízké úrokové sazby u spoření navíc některé přiměly, aby místo spoření investovali do nemovitostí, které se mohou dlouhodobě vyplatit, pokud nic jiného, tak pronájmem.
Neexistovala žádná pravidla – ceny novostaveb (i nepatrně) a dokonce i starších nemovitostí, z nichž některé byly na trhu dlouho!
Aktuální situace na trhu
Odborníci předpovídají, že tento růstový trend nebude trvat věčně. I když ceny nemovitostí nemusí nutně klesat, růst cen se alespoň zpomalí.
Ceny dočasně nadále rostou ve všech velkých městech. Zdaleka nejdražší nemovitosti jsou v Dubrovník, kde je průměrná plocha bytu 3800 EUR. Následuje Split s 3 000 EUR za metr čtvereční byt. Ve Splitu se ceny bytů na konci roku 2020 zvýšily o 18 EUR ve srovnání s koncem roku 2019.
<span style="color: rgb(66, 66, 66);
Přestože v současnosti také zažíváme jakousi krizi, je jiná než v roce 2008, a proto cenová bublina na trhu s nemovitostmi by se neměla opakovat. Situace nezaměstnanosti a celková ekonomická situace země už prostě není tak nestabilní jako tehdy.
Apartmány v Záhřebu
Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí se nejvíce liší v centrech měst, je důležité dotknout se změn cen bytů v Záhřebu, největším městě Chorvatska. Během minulé krize zaznamenaly ceny nemovitostí v Záhřebu největší nárůst, ale také nejrychlejší pokles. Tentokrát je situace poněkud klidnější.
Jak odborníci předpovídali, Záhřeb je první, kdo zaznamenal určité korekce trhu, protože ceny nadále nerostou. To nabývá na váze, vezmete-li v úvahu skutečnost, že cena bytu za metr čtvereční v Záhřebu se za pouhý rok (od září 2019 do září 2020) zvýšila o 61 EUR. Trh se vlastně reguluje sám.
Existuje několik faktorů, které mohly ovlivnit tento pomalý růst/stagnaci cen v Záhřebu. Přestože zemětřesení v Záhřebu z 22. března nelze ignorovat a bylo zničující (materiálně i emocionálně), odborníci nesouvisejí změny cen nemovitostí se zemětřesením, protože klesající trend cen začal několik týdnů před zemětřesením.
Druhým faktorem je snížená turistika centra města. Na realitním trhu se nyní objevuje stále větší počet bytů, které se donedávna pronajímaly turistům. Nyní, když tu nejsou žádní turisté, jsou lidé nuceni spravovat a splácet půjčky, které si vzali na rekonstrukci nebo dokonce koupi těch drahých bytů v centru.
Takže nabídka v Záhřebu postupně dohání poptávku, což nakonec povede ke stabilizaci ceny nemovitostí, nebo alespoň zpomalení jejich růstu, pokud jde o větší městská centra. Největší cenové změny se v Záhřebu opět projeví v samotném centru, které jako hustěji obydlená část města bude během pandemie zcela jistě zasaženo více.
Závěr a předpovědi
Počáteční dojem drastického poklesu cen nemovitostí byl z velké části způsoben absurdně nadsazenými cenami nemovitostí těsně před pandemie. Když ceny začaly alespoň trochu klesat, byl to šok a dojem byl, že výrazně klesají. Situace se však krystalizuje a odborníci předpovídají stabilizaci cen v následujícím období.
Oprava však bude trvat o něco déle, možná až několik let. V uvedeném období dojde k vyrovnání požadovaných a dosažených cen nemovitostí.
V dlouhodobém horizontu, z velké části kvůli předpokládanému poklesu počtu obyvatel, budou nemovitosti Předpokládá se také postupný pokles cen, zejména u starších budov. Vypadá to, že rok 2021 přinese určitou stabilitu, alespoň pokud jde o ceny na realitním trhu.