Czy marzysz o posiadaniu nieruchomości w Chorwacji, w której będziesz szczęśliwie spędzać swoje coroczne wakacje lub nawet nadchodzące lata? Może już ją posiadasz lub odziedziczyłeś, a może chcesz mieć nieruchomość, którą będziesz nazywał swoją, ale jednocześnie wykorzystaj ją jako potencjalne źródło dochodu w okresie, kiedy w niej nie przebywasz? Niezależnie od powodu, w Chorwacji można znaleźć piękne nieruchomości z dużym potencjałem za akceptowalne kwoty, ale często takie nieruchomości nie są zalegalizowane. Dlatego przygotowaliśmy ten przewodnik, który pomoże Ci dowiedzieć się, czy Twoja nieruchomość jest legalna.
Czy Twój budynek został zbudowany nielegalnie?
Budynek wybudowany niezgodnie z prawem to budynek, do którego zalicza się zrekonstruowaną część budynku istniejącego, która została wybudowana bez aktu prawnego lub wbrew aktowi zatwierdzającemu budowę, widoczną na cyfrowej ortofotomapie w skali 1:5000 Państwowej Administracji Geodezyjnej sporządzony na podstawie lotniczych badań fotogrametrycznych Republiki Chorwacji rozpoczętych w dniu 21 czerwca 2011 roku, na których wykonano co najmniej zgrubne prace konstrukcyjno-budowlane (fundamenty ze ścianami tj. słupy z belkami i stropem lub konstrukcja dachu) z dachem lub bez, co najmniej jedno piętro.
Za budynek wybudowany nielegalnie uważa się także budynek, czyli zrekonstruowaną część istniejącego budynku, która zawiera wszystkie powyższe, ale nie jest jednoznacznie widoczna na cyfrowej ortofotomapie w skali 1:5000 Państwowej Administracji Geodezyjnej wykonanej na podstawie lotniczych badań fotogrametrycznych Republiki Chorwacji rozpoczętych 21 czerwca 2011 r. (DOF5/2011), jeżeli jest to widoczne na innej cyfrowej ortofotomapie Państwowej Administracji Geodezyjnej wykonanej na podstawie zdjęć lotniczych fotogrametrii do dnia 21 czerwca 2011 r. lub do tego dnia została wpisana na planie katastralnym lub innej urzędowej podstawie kartograficznej, o czym organ prowadzący państwową inwentaryzację i kataster nieruchomości wystawia zaświadczenie na wniosek strony.
Jakich budynków nie można zalegalizować?
Niestety nie wszystkie budynki można zalegalizować i istnieją jasne zasady, które mogą i nie mogą być zalegalizowane.
obowiązuje od 15 lutego 2019 roku i brzmi:
„Twój budynek nie może zostać zalegalizowany, jeśli znajduje się na obszarze objętym planem zagospodarowania przestrzennego gminy, miasta i dużego miasta, Planem Przestrzennym Miasta Zagrzebia lub obowiązującym planem ogólnym urbanistycznym obowiązującej, tj. w dniu złożenia wniosku o wydanie decyzji w sprawie stanu pochodnego lub, jeżeli jest to korzystniejsze dla wnioskodawcy, w dniu podjęcia decyzji w sprawie stanu pochodnego, tj. jeżeli jest pytanie:
– tereny poza terenem budowy w parku narodowym, parku przyrody, parku regionalnym, parku-leśnym, rezerwacie ścisłym, rezerwacie specjalnym, pomniku przyrody i pomniku architektury parkowej, z wyjątkiem budynków nielegalnie wzniesionych w obrębie osady tradycyjnej ,
– planowany lub badany korytarz oraz obszar obiektów komunikacyjnych, energetycznych i wodnych mających znaczenie dla Republiki Chorwacji oraz jednostek samorządu regionalnego (regionalnego) i lokalnego, z wyjątkiem budynków wybudowanych w korytarz obiektów komunikacyjnych, dla których organ publicznoprawny odpowiedzialny za zarządzanie tym budynkiem wydaje zaświadczenie, że został on wybudowany zgodnie ze szczególnymi warunkami ustalonymi przez ten organ na podstawie przepisów szczególnych w procesie wydawania pozwolenia na lokalizację , czyli decyzja o warunkach zabudowy,
– planowane lub zbadane korytarze i powierzchnie budynków komunikacyjnych ważnych dla Republiki Chorwacji oraz jednostek samorządu terytorialnego, z wyjątkiem budynku, dla którego organ publicznoprawny odpowiedzialny za zarządzanie tym budynkiem wystawia zaświadczenie, że został wybudowany zgodnie ze szczególnymi warunkami określonymi przez ten organ na podstawie przepisów szczególnych w procesie wydawania pozwolenia lokalizacyjnego, tj. decyzji o warunkach budowy,
– tereny o przeznaczeniu publicznym i społecznym w obrębie obszarów zabudowy osiedla, przeznaczone na funkcje administracyjne, społeczne, zdrowotne, przedszkolne, oświatowe (podstawowe, średnie, wyższe), komunalne, sportowe, kulturalne i religijne, z wyjątkiem za nielegalnie wzniesione budynki na tych powierzchniach, które są zgodne z tym przeznaczeniem,
– wydzielony teren zabudowy poza osadą, wyznaczony w planie zagospodarowania przestrzennego na cele gospodarcze (produkcyjne, gastronomiczne i turystyczne, sportowe) oraz cmentarze, z wyjątkiem zabudowy na tym terenie nielegalnie wzniesionej, zgodnej z art. ten cel,
– obszar specjalnej ochrony wód – strefa sanitarnej ochrony wody pitnej, w której, zgodnie z przepisami szczególnymi, wznosi się budynki tego typu, dla którego złożono wniosek o wydanie decyzji o stanie istniejącym zostały złożone, jest zabronione,
– pole eksploatacji surowców mineralnych, z wyjątkiem budynków wzniesionych na polu eksploatacji złóż ropy naftowej, gazu lub wód geotermalnych.
Należy również pamiętać, że nielegalnie wybudowany budynek nie może zostać zalegalizowany, jeśli znajduje się:
– w obrębie stanowiska lub strefy archeologicznej, w granicach przestrzennych nieruchomego dobra kulturalnego lub obiektu kulturowo-historycznego zarejestrowanego w Rejestrze dóbr kultury Republiki Chorwacji lub jeżeli stanowi on zrekonstruowaną część indywidualnej nieruchomości kulturalnej zarejestrowanej w tym rejestrze, z wyjątkiem budynku, dla którego publiczna osoba prawna odpowiedzialna za ochronę dziedzictwa kulturowego wystawi zaświadczenie, że został wybudowany zgodnie ze szczególnymi warunkami ustalonymi przez ten organ na podstawie specjalnych regulacje w procesie wydawania pozwolenia lokalizacyjnego, czyli decyzji o warunkach zabudowy,
– na obszarze wpisanym na Listę Światowego Dziedzictwa UNESCO,
– na istniejącym terenie użytku publicznego, nieruchomości morskiej lub nieruchomości wodnej, z wyjątkiem budynku wybudowanego na nieruchomości wodnej za zgodą Wód Chorwackich – osoby prawnej zajmującej się gospodarką wodną.
Również nielegalnie wybudowany budynek nie może zostać zalegalizowany, jeśli został wybudowany:
– na granicy z innym elementem zabudowy przeznaczonym pod budowę budynku, jeżeli fasada znajdująca się na granicy posiada otwór (okno, drzwi, otwór wentylacyjny, balkon, loggia itp.) lub projekcja przechodząca do kolejnego bloku konstrukcyjnego,
– jako zespół trwale połączony z podłożem (domek kempingowy, kontener itp.), tj. w sposób i z materiałów nie zapewniających trwałości i bezpieczeństwa użytkowania (baraki itp.).”
Jakie są podstawowe wymagania związane z legalizacją budynku i czy Twój budynek może stać się legalny?
Zgodnie z postanowieniami Dziennika Urzędowego nr 86-2012-1963, w których wskazano: „budynek wzniesiony nielegalnie, wzniesiony zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego obowiązującym w dniu wejścia w życie ustawy, tj. w dniu z dniem złożenia wniosku o wydanie decyzji, zostaje zalegalizowany w stanie wybudowanym lub z dniem wydania decyzji o stanie wybudowanym, jeżeli jest to korzystniejsze dla wnioskodawcy oraz budynek nielegalnie wybudowany, który został wybudowany niezgodnie z tym planu”, jeżeli jego legalizacji nie wykluczają punkty wymienione w poprzednim akapicie – jakich budynków nie można legalizować.
Jeśli jesteś właścicielem budynku wybudowanego nielegalnie, możesz zalegalizować maksymalnie dwie kondygnacje, z czego ostatnia to poddasze, wbrew planowi przestrzennemu, chyba że w decyzji zostanie określona większa liczba kondygnacji organu przedstawicielskiego jednostki samorządu terytorialnego.
Decyzja ta, stosowana wyłącznie w procesie legalizacji budynku, określa liczbę pięter dla nielegalnie wybudowanych budynków znajdujących się na terenie budowy i/lub poza nim. W przypadku konieczności zalegalizowania większej ilości kondygnacji trzeba wiedzieć, że zalegalizować można maksymalnie cztery kondygnacje i to tylko wtedy, gdy plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja dla danego terenu nie określa ilości kondygnacji budynku, które można wybudować .
Warto też wiedzieć, że wszystkie budynki wzniesione przed 15 lutego 1968 r. uważa się za wybudowane legalnie. Jeśli stałeś się właścicielem takiej nieruchomości, nie będziesz musiał jej legalizować. Aby jednak uzyskać zaświadczenie o wieku obiektu, trzeba będzie udać się do urzędu katastralnego. Zaświadczenie wydawane jest na podstawie planu katastralnego wykazującego, że obiekt powstał przed 1968 rokiem lub na podstawie wojskowych zdjęć lotniczych.