San vam je imati nekretninu u Hrvatskoj u kojoj ćete s veseljem provoditi godišnji odmor ili čak nadolazeće godine? Možda je već imate ili ste je naslijedili, a možda želite imati nekretninu koju ćete zvati svojom ali je ujedno i iskoristiti kao potencijalan izvor zarade tijekom perioda kada ne boravite u njoj? Koji god razlog bio, u Hrvatskoj se mogu pronaći prekrasne nekretnine velikog potencijala za prihvatljive iznose, no nerijetko takve nekretnine nisu legalizirane. Zato smo za vas pripremili ovaj vodič uz čiju ćete pomoć saznati je li vaša nekretnina legalna.
Je li vaša zgrada izgrađena nezakonito?
Nezakonito izgrađena zgrada je zgrada, a to uključuje i rekonstruirani dio postojeće zgrade, koja je izgrađena bez akta ili protivno aktu kojim se odobrava građenje, vidljiva na digitalnoj ortofoto karti u mjerilu 1:5000 Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja Republike Hrvatske započetog 21. lipnja 2011., na kojoj su izvedeni najmanje grubi konstruktivni građevinski radovi (temelji sa zidovima, odnosno stupovima s gredama i stropom ili krovnom konstrukcijom) sa ili bez krova, najmanje jedne etaže.
Također, nezakonito izgrađena zgrada je i zgrada, odnosno rekonstruirani dio postojeće zgrade, koja obuhvaća sve gore navedeno ali nije nedvojbeno vidljiva digitalnoj ortofoto karti u mjerilu 1:5000 Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja Republike Hrvatske započetog 21. lipnja 2011.(DOF5/2011), ako je vidljiva na drugoj digitalnoj ortofoto karti Državne geodetske uprave izrađenoj na temelju aerofotogrametrijskog snimanja do 21. lipnja 2011. ili je do tog dana evidentirana na katastarskom planu ili drugoj službenoj kartografskoj podlozi, a o čemu tijelo nadležno za državnu izmjeru i katastar nekretnina na zahtjev stranke izdaje uvjerenje.
Koje zgrade se ne mogu ozakoniti?
Na žalost ne mogu se sve zgrade ozakoniti i postoje jasna pravila koje mogu, a koje ne.
Svi propisi vezani uz ozakonjenje zgrada objavljuju se u Narodnim novinama, a trenutno je na snazi Zakon o postupanju s nezakonito izgrađenim zgradama pod brojem NN 86/12, 143/13, 65/17 te 14/19 koji je na snazi od 15.02.2019., a glasi:
"Vaša zgrada se ne može ozakoniti ako se nalazi na području koje je prostornim planom uređenja općine, grada i velikog grada, Prostornim planom Grada Zagreba ili generalnim urbanističkim planom koji je trenutno na snazi, odnosno na dan podnošenja zahtjeva za donošenje rješenja o izvedenom stanju ili, ako je to povoljnije za podnositelja zahtjeva, na dan donošenja rješenja o izvedenom stanju, odnosno ako je riječ o:
– površini izvan građevinskog područja u nacionalnom parku, parku prirode, regionalnom parku, park-šumi, strogom rezervatu, posebnom rezervatu, spomeniku prirode i spomeniku parkovne arhitekture, osim za nezakonito izgrađene zgrade unutar tradicijske naseobine,
– planiranom, ili istraženom koridoru i površini prometnih, energetskih i vodnih građevina od važnosti za Republiku Hrvatsku te jedinice područne (regionalne) i lokalne samouprave, osim zgrade izgrađene u koridoru prometne građevine za koju javnopravno tijelo nadležno za upravljanje tom građevinom izda potvrdu da je izgrađena u skladu s posebnim uvjetima koje to tijelo na temelju posebnih propisa utvrđuje u postupku izdavanja lokacijske dozvole, odnosno rješenja o uvjetima građenja,
– planirani ili istraženi koridori i površine komunikacijskih građevina od važnosti za Republiku Hrvatsku te jedinice područne (regionalne) i lokalne samouprave, osim zgrade za koju javnopravno tijelo nadležno za upravljanje tom građevinom izda potvrdu da je izgrađena u skladu s posebnim uvjetima koje to tijelo na temelju posebnih propisa utvrđuje u postupku izdavanja lokacijske dozvole, odnosno rješenja o uvjetima građenja,
– površine javne i društvene namjene unutar građevinskih područja naselja za sadržaje upravnih, socijalnih, zdravstvenih, predškolskih, obrazovnih (osnovno, srednjoškolsko, visoko obrazovanje), komunalnih, sportskih, kulturnih i vjerskih funkcija, osim nezakonito izgrađene zgrade na tim površinama koje su u skladu s tom namjenom,
– izdvojeno građevinsko područje izvan naselja koje je prostornim planom predviđeno za gospodarsku namjenu (proizvodnja, ugostiteljstvo i turizam, sport) i groblja, osim za nezakonito izgrađene zgrade unutar tog područja koje su u skladu s tom namjenom,
– područje posebne zaštite voda – zona sanitarne zaštite vode za piće u kojoj je prema posebnim propisima zabranjeno građenje zgrada za kakvu je podnesen zahtjev za donošenje rješenja o izvedenom stanju,
– eksploatacijsko polje mineralne sirovine, osim zgrada izgrađenih na eksploatacijskom polju nafte, plina ili geotermalnih voda.
Također je važno napomenuti kako se nezakonito izgrađena zgrada ne može ozakoniti ako se nalazi:
– unutar arheološkog nalazišta ili zone, prostornih međa nepokretnog kulturnog dobra ili kulturno-povijesne cjeline koja je upisana u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske ili ako je rekonstruirani dio pojedinačnog nepokretnog kulturnog dobra upisanog u taj Registar, osim zgrade za koju javnopravno tijelo nadležno za poslove zaštite kulturne baštine izda potvrdu da je izgrađena u skladu s posebnim uvjetima koje to tijelo na temelju posebnih propisa utvrđuje u postupku izdavanja lokacijske dozvole, odnosno rješenja o uvjetima građenja,
– na području upisanom u listu svjetske baštine UNESCO-a,
– na postojećoj površini javne namjene, pomorskom dobru ili vodnom dobru, osim zgrade izgrađene na vodnom dobru uz suglasnost Hrvatskih voda – pravne osobe za upravljanje vodama.
Također, nezakonito izgrađena zgrada ne može se ozakoniti ako je izgrađena:
– na međi sa drugom građevnom česticom planiranom za građenje zgrade ako na pročelju koje se nalazi na međi ima otvor (prozor, vrata, otvor za prozračivanje, balkon, loggiu i sl.) ili istak koji prelazi na drugu građevnu česticu,
– kao sklop trajno povezan s tlom (kamp-kućica, kontejner i sl.), odnosno na način i od materijala kojima se ne osigurava dugotrajnost i sigurnost korištenja (baraka i sl.)."
Koji su osnovni uvjeti za ozakonjenje zgrada i može li vaša zgrada postati legalna?
Pod uvjetima iz NN 86-2012-1963 koji kažu: "ozakonjuje se nezakonito izgrađena zgrada koja je izgrađena u skladu s prostornim planom koji važi na dan stupanja na snagu Zakona, odnosno na dan podnošenja zahtjeva za donošenje rješenja o izvedenom stanju ili na dan donošenja rješenja o izvedenom stanju ako je to povoljnije za podnositelja zahtjeva te nezakonito izgrađena zgrada koja je izgrađena protivno tom planu", ako njezino ozakonjenje nije isključeno navedenim stavkama navedenima u prethodnom odlomku - koje zgrade se ne mogu ozakoniti.
Ako posjedujete nezakonito izgrađenu zgradu može se, protivno prostornom planu, ozakoniti najviše dvije etaže od kojih je zadnja potkrovlje, osim ako odlukom predstavničkog tijela jedinice lokalne samouprave nije određen veći broj etaža.
Tom odlukom, koja se primjenjuje samo u postupku ozakonjenja zgrada, određuje se veći broj etaža za nezakonito izgrađene zgrade unutar i/ili izvan građevinskog područja. U slučaju da trebate ozakoniti veći broj etaža, morate znati da se može ozakoniti najviše četiri etaže i to samo ako prostornim planom ili odlukom za određeno područje nije propisan broj etaža zgrade koji se može izgraditi.
Također, bit će vam vrijedna informacija kako se svi objekti koji su izgrađeni prije 15. veljače 1968. godine smatraju legalno izgrađenima. Ako ste postali vlasnik takve nekretnine, nju nećete morati legalizirati. No, morat ćete se zaputiti u ured za katastar kako bi izvadili Uvjerenje o starosti objekta. Uvjerenje se izdaje na temelju katastarskog plana na kojem se vidi da je objekt ucrtan prije 1968. godine ili na temelju vojnih avionskih snimaka.
Šibenik
Šibenik
