Izvedite vse o nakupu zemljišča pravočasno!

Ali se splača kupiti zemljišče? Primerjava cen kmetijskih zemljišč iz leta 2019 in povprečnih cen kvadratnega metra stanovanja ali hiše je neverjetna. V letu 2019 je bila povprečna cena hektarja obdelovalne zemlje, ki je bil najdražji, 25.174 kun. To se zdi veliko, a to pomeni, da je en kvadratni meter obdelovalne zemlje stal le 2,51 kune! Najcenejši so bili pašniki - 1,35 kune za kvadratni meter!

Začetne cene na strani, veče so dejavniki, ki jih moramo imeti v mislih pri vlaganju v zemljišča. Še posebej, če nameravate kmetijsko zemljišče dolgoročno spremeniti v stavbno. 

Zazidljivo ali kmetijsko zemljišče - katero izbrati?

Ne glede na to, ali kupujete gradbeno ali kmetijsko zemljišče, bosta na njegovo ceno najbolj vplivala lokacija in velikost. Nato sledi njegov namen. Jasno je, da so kmetijska zemljišča bistveno cenejša od gradbenih, katerih cena se lahko giblje od 14 do 170 evrov na kvadratni meter.

Vendar, preden hitite z nakupom kmetijskih zemljišč, morate upoštevati, da kmetijska zemljišča po  Zakon o kmetijskih zemljiščih pred gradnjo zahteva spremembo zakona o gradbenih zemljiščih. začni na tem. Izjema so enostavni in drugi objekti, ki nimajo bivalnega namena (več o tem v Pravilnik na enostavnih in drugih objektih in delih). Več o tem pozneje. 

Raba kmetijskih in gradbenih zemljišč je tudi strogo določena z ustreznimi zakoni. Tako Zakon o kmetijskih zemljiščih kot take opredeljuje njive, vrtove, travnike, pašnike, sadovnjake, oljčne nasade, vinograde, ribnike, trstičje in mokrišča ter druga zemljišča, ki se lahko uporabljajo za kmetijsko pridelavo. Za vse druge vrste gradenj in zemljišč je pristojen Zakon o graditvi objektov, in Zakon o urejanju prostora opredeljuje stavbna zemljišča kot tisto znotraj območja gradnje ali pokrito z gradbenim delcem. 

Končna odločitev o nakupu zemljišča bo odvisna od vaših potreb in namenov. Če res nameravate zemljišče uporabljati v kmetijske namene, veste, kaj storiti. Morebitna konverzija bistveno spremeni (in zaplete) sliko. 

Izberite lokacijo

Ko se odločite za vrsto zemljišča, ki ga nameravate kupiti, ostaja seveda določitev lokacije! Za večino kupcev je morda najpomembnejši dejavnik, saj določa ceno zemljišča in morebitne prihodnje stavbe, ki jo boste na njem zgradili.

Jasno je, da bodo cene zemljišč na ugodnejših lokacijah, kot so mestna jedra ali ob morju, bistveno višje. . Zemljišča na samotnih, manj priljubljenih lokacijah bodo bistveno nižja. Škoda je torej zapravljati denar za drago zemljo, če njen potencial ne bo v celoti izkoriščen. 

Poleg tega bo lokacija v veliki meri določila, ali bo pretvorba odobrena ali ne, delno zato, ker je videti ali je preureditev okolju škodljiva in ali je mogoča in usklajena s prostorskim načrtom. 

Sprememba kmetijskih zemljišč

Če nameravate (legalno) graditi na kmetijskem zemljišču, je potrebna preureditev , kar stane tako časa kot denarja. Poleg tega je možnost preusmeritve možna le, če zemljišče izpolnjuje določene pogoje, odvisno od tega, v katero kategorijo kmetijskih zemljišč spada, ali ima država interes za preusmeritev, odvisno od površine zemljišča, koeficienta zazidljivosti in , v končni fazi pa vaš prostorski načrt, v katerem navedete namembnost, velikost, višino in druge značilnosti objekta(-ov), ki ga(-e) nameravate graditi na zemljišču.

Zakon o graditvi objektov, ki vključuje dostop do vodovoda, kanalizacije in druge dejavnike . 

Cena konverzije je določena glede na površino zemljišča in se razlikuje glede na mesto, kjer je zemljišče se nahaja (to je lega) in kategorija kmetijskega zemljišča. Na primer, v mestu Zagreb se za posebno vredna in dragocena obdelovalna zemljišča plačuje nadomestilo v višini 50 % vrednosti zemljišča. Odstotek pada, čim manj »vredno« je kmetijsko zemljišče. Tako je lahko nadomestilo za zemljišča, ki se nahajajo znotraj gradbenega območja, le 5 ali 2,5 % 

Odločitev o preoblikovanju sprejme pristojni urad državne uprave za posamezno županijo. K sreči je postopek prijave poenostavljen, dodatne informacije o pogojih in postopku nakupa in namembnosti zemljišč pa so na voljo na Informacijski sistem urejanja prostora, predvsem sistem eNekretnine. 

Na kaj moramo biti pozorni pri nakupu zemljišča?

Pri nakupu zemljišča morate upoštevati tri stvari:

1. Lokacija: razmislite o tem, kje kupujete glede na to, za kaj boste uporabljali zemljišče. Če je kmetijsko, je pomembna topografija, nevarnost poplav in drugih vremenskih ujm, značaj okoliškega zemljišča, vrsta in kakovost zemljišča, velikost zemljišča in seveda končna cena. Če gre za gradbišče, je pomembno, ali se nahaja v središču mesta ali ob morju. Zadnja kategorija je še posebej pomembna, če nameravate zemljišče uporabljati v turistične namene, zato vas napotimo na posebno vodič za nakup zemljišča ob morju. 
2. Enostavna dostopnost: To ne pomeni le prometne infrastrukture (cestni dostop), ampak tudi dostop do vodovoda , kanalizacijo in električno omrežje. Glede na to se bo razlikoval tudi znesek komunalnega nadomestila, ki ga boste morali plačati, zato upoštevajte te zneske.  
3. Pravni vidik: Količina zakonov in predpisov, ki smo jih navedli, nakazuje, da je pomembno natančno vedeti, kakšna je namembnost zemljišča, ki ga kupujete. S hitrim iskanjem po katastrskih parcelah lahko ugotovite, ali je zemljišče gradbeno ali parcelno ali ne, kar samo po sebi odpravlja pomisleke glede preoblikovanja. Ugotoviti je treba tudi, ali je zemljišče zaščiteno in na kakšen način (kar običajno onemogoča gradnjo kakršnihkoli stanovanjskih objektov). 

Oboroženi s temi opombami in viri verjamemo, da se boste lahko pravilno odločili za svoje potrebe in želje. Kupujte pametno, saj je nakup zemljišča igra na srečo, ki pa se na dolgi rok vedno izplača. 

Iščete zemljišče na Hrvaškem?
Oglejte si našo ponudbo gradbenih in kmetijskih zemljišč

Oglejte si ponudbo