Saznajte sve o kupnji zemljišta na vrijeme!

Šime Unić
Saznajte sve o kupnji zemljišta na vrijeme!

Isplati li se kupovati zemljište? Usporedba cijena poljoprivrednih zemljišta iz 2019. i prosječnih cijena kvadrata stana ili kuće nevjerojatna je. U 2019. godini, prosječna cijena hektra oranice, koje su bile najskuplje, iznosila je 25 174 kuna. To se doima kao velika svota, ali ovo znači da je jedan metar kvadratni oranice koštao samo 2,51 kunu! Najjeftiniji su bili pašnjaci – 1,35 kn po metru kvadratnom!

Početne cijene sa strane, više je faktora koje je potrebno imati na umu prilikom ulaganju u zemljište. Pogotovo ako dugoročno planirate prenamijeniti poljoprivredno zemljište u građevinsko. 


Građevinsko ili poljoprivredno zemljište - koje odabrati?

Bilo da kupujete građevinsko ili poljoprivredno zemljište, lokacija i veličina će najviše određivati njegovu cijenu. Potom slijedi njegova namjena. Razvidno je da su poljoprivredna zemljišta značajno jeftinija od građevinskih čija cijena može varirati od 14 - 170 eura po metru kvadratnom. 

No, prije nego što pohrlite kupovati poljoprivredno zemljište, trebate imati na umu da poljoprivredno zemljište, sukladno Zakonu o poljoprivrednom zemljištu zahtijeva preinaku u građevinsko prije nego se na njemu može početi graditi. Iznimka su jednostavne i druge građevine koje nemaju stambenu namjenu (više o ovome u Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima). Više o ovome nešto kasnije. 

Korištenje poljoprivrednog i građevinskog zemljišta također je strogo određeno odgovarajućim zakonima. Tako Zakon o poljoprivrednom zemljištu kao takva određuje oranice, vrtove, livade, pašnjake, voćnjake, maslinike, vinograde, ribnjake, trstike i močvare, kao i druga zemljišta koja se može privesti poljoprivrednoj proizvodnji. Zakon o gradnji je nadležan za sve ostale vrste gradnje i zemljišta, a Zakon o prostornom uređenju definira građevinsko zemljište kao ono unutar građevinskog područja ili obuhvaćeno građevnom česticom. 

Konačna odluka o kupovini zemljišta ovisit će o Vašim potrebama i namjerama. Ako zaista planirate koristiti zemljište u poljoprivredne svrhe, znate što Vam je činiti. Potencijalna prenamjena bitno mijenja (i komplicira) sliku. 

Gradevinsko ili poljoprivredno zemljiste - koje odabrati?


Odabir lokacije

Kad ste se odlučili za vrstu zemljišta koju planirate kupiti, preostaje, naravno, odrediti lokaciju! Ona je možda i najvažniji faktor za većinu kupaca jer upravo ona određuje cijenu zemljišta i potencijalne buduće građevine koju ćete podizati na njemu.

Jasno, cijene zemljišta na povoljnijim lokacijama, primjerice centrima gradova ili uz more, bit će znatno veće. Zemljišta na osamljenim, slabije popularnim lokacijama bit će bitno niže. Dakle, šteta je trošiti novac na skupo zemljište ako se njegov potencijal neće u potpunosti iskoristiti. 

Isto tako, lokacija će uvelike odrediti hoće li prenamjena biti odobrena ili ne, dijelom i jer se gleda može li prenamjena biti ekološki štetna i je li moguća i usklađena s prostornim planom. 

Odabir lokacije


Prenamjena poljoprivrednog zemljišta

Ako planirate (legalno) graditi na poljoprivrednom zemljištu, potrebna je prenamjena koja košta i vremena i novca. Nadalje, mogućnost prenamjene je moguća samo ako zemljište zadovoljava određene uvjete, ovisno o tome u koju kategoriju poljoprivrednog zemljišta spada, ima li država interesa u prenamjeni, ovisno o površini zemljišta, koeficijentu izgradivosti i, u konačnici, Vašem prostornom planu u kojem naznačujete namjenu, veličinu, visinu i druge karakteristike objek(a)ta koje planirate graditi na zemljištu.

Kod prenamjene će se također gledati zadovoljava li potencijalna buduća građevine osnovne uvjete određene Zakonom o gradnji, što uključuje pristup vodovodu, kanalizaciji i drugim faktorima.  

Cijena prenamjene određuje se prema površini zemljišta i varira ovisno o gradu u kojem se zemljište nalazi (odnosno o lokaciji) i kategoriji poljoprivrednog zemljišta. Primjerice, u Gradu Zagrebu se plaća naknada od 50% vrijednosti zemljišta za osobito vrijedna i vrijedna obradiva zemljišta. Postotak pada što je poljoprivredno zemljište manje “vrijedno”. Tako naknada za zemljišta koje se nalaze unutar građevinskog područja može biti samo 5 ili 2,5%. 

Rješenje o prenamjeni donosi nadležni ured državne uprave za svaku županiju. Na sreću, proces podnošenja zahtjev olakšan je, a dodatne informacije o uvjetima i proceduri kupovine i prenamjene zemljišta dostupne su u sklopu Informacijskog sustava prostornoga uređenja, posebice sustava eNekretnine. 

Prenamjena poljoprivrednog zemljišta


Na što sve moramo paziti prilikom kupnje zemljišta?

Potrebno je u osnovi imati na umu tri stvari prilikom kupnje zemljišta:

  1. Lokaciju: razmišljajte o tome gdje kupujete ovisno o tome za što ćete koristiti zemljište. Ako je ono poljoprivredno, bitna je topografija, opasnost od poplava i drugih vremenskih nepogoda, karakter okolnih zemljišta, vrsta i kvaliteta zemlje, veličina zemljišta i, naravno, konačna cijena. Ako je pak građevinsko, važno je nalazi li se u centru grad ili uz more. Posljednja kategorija je posebno važna ako planirate koristiti zemljište u turističke svrhe pa Vas upućujemo na poseban vodič o kupovini zemljišta uz more
  2. Lakoću pristupa: Pritom se ne misli samo na prometnu infrastrukturu (pristup cestama), nego i pristupa vodovodu, kanalizaciji i električnoj mreži. Ovisno o ovome će varirati i visina komunalne naknade koju ćete morati plaćati pa i ove iznose treba imati na umu.  
  3. Pravni aspekt: Količina zakona i pravilnik koje smo naveli ukazuje na to da je bitno znati točno koja je namjena zemljišta koje kupujete. Brzom pretragom katastarskih čestica možete ustanoviti nalazi li se zemljište na građevinskom području ili čestici ili ne, što će samo po sebi ukloniti bilo kakvu brigu o prenamjeni. Isto tako treba ustanoviti je li zemljište štićeno i na koji način (što će obično braniti izgradnju bilo kakvih stambenih objekata). 

Naoružani ovim napomenama i izvorima, vjerujemo da ćete moći donijeti ispravnu odluku za Vaše potrebe i želje. Kupujte mudro jer kupovina zemljišta je ulog, ali jedan koji se uvijek dugoročno isplati. 

Posljednji članci