Isplati li se kupovati zemljište? Usporedba cijena poljoprivrednih zemljišta iz 2019. i prosječnih cijena kvadrata stana ili kuće nevjerojatna je. Te godine prosječna cijena hektra oranice, koje su bile najskuplje, iznosila je 25 174 kune. To se doima kao velika svota, ali ovo znači da je jedan kvadratni metar oranice koštao samo 2,51 kunu. Najjeftiniji su bili pašnjaci: 1,35 kn po kvadratnom metru.
Početne cijene sa strane, više je faktora koje je potrebno imati na umu prilikom ulaganja u zemljište, pogotovo ako dugoročno planirate prenamijeniti poljoprivredno zemljište u građevinsko.
Građevinsko ili poljoprivredno zemljište?
Bilo da kupujete građevinsko ili poljoprivredno zemljište, lokacija i veličina najviše će određivati njegovu cijenu, a potom slijedi namjena. Razvidno je da su poljoprivredna zemljišta značajno jeftinija od građevinskih čija cijena može varirati od 14 do 170 eura po kvadratnom metru.
No, prije nego što pohrlite kupovati poljoprivredno zemljište, trebate imati na umu da ono, sukladno Zakonu o poljoprivrednom zemljištu, zahtijeva prenamjenu u građevinsko prije nego se na njemu može početi graditi. Iznimka su jednostavne i druge građevine koje nemaju stambenu namjenu (više o tome u Pravilniku o jednostavnim i drugim građevinama i radovima).
Korištenje poljoprivrednog i građevinskog zemljišta strogo je određeno odgovarajućim zakonima. Zakon o poljoprivrednom zemljištu kao takva određuje oranice, vrtove, livade, pašnjake, voćnjake, maslinike, vinograde, ribnjake, trstike i močvare, kao i druga zemljišta koja se mogu privesti poljoprivrednoj proizvodnji. Zakon o gradnji nadležan je za sve ostale vrste gradnje i zemljišta, a Zakon o prostornom uređenju definira građevinsko zemljište kao ono unutar građevinskog područja ili obuhvaćeno građevnom česticom.
Konačna odluka o kupovini zemljišta ovisit će o vašim potrebama i namjerama. Ako zaista planirate koristiti zemljište u poljoprivredne svrhe, znate što vam je činiti. Potencijalna prenamjena bitno mijenja i komplicira sliku.
Odabir lokacije
Kad ste se odlučili za vrstu zemljišta koju planirate kupiti, preostaje odrediti lokaciju. Ona je možda i najvažniji faktor za većinu kupaca jer upravo ona određuje cijenu zemljišta i potencijalne buduće građevine koju ćete podizati na njemu.
Jasno, cijene zemljišta na povoljnijim lokacijama, primjerice u centrima gradova ili uz more, bit će znatno veće. Zemljišta na osamljenim, slabije popularnim lokacijama bit će bitno jeftinija. Dakle, šteta je trošiti novac na skupo zemljište ako se njegov potencijal neće u potpunosti iskoristiti.
Isto tako, lokacija će uvelike odrediti hoće li prenamjena biti odobrena ili ne, dijelom i jer se gleda može li prenamjena biti ekološki štetna te je li usklađena s prostornim planom.
Prenamjena poljoprivrednog zemljišta
Ako planirate legalno graditi na poljoprivrednom zemljištu, potrebna je prenamjena koja košta i vremena i novca. Mogućnost prenamjene postoji samo ako zemljište zadovoljava određene uvjete, ovisno o tome u koju kategoriju poljoprivrednog zemljišta spada, ima li država interesa u prenamjeni, ovisno o površini zemljišta, koeficijentu izgrađenosti i, u konačnici, vašem prostornom planu u kojem naznačujete namjenu, veličinu, visinu i druge karakteristike objekata koje planirate graditi.
Kod prenamjene će se također gledati zadovoljava li potencijalna buduća građevina osnovne uvjete određene Zakonom o gradnji, što uključuje pristup vodovodu, kanalizaciji i drugim faktorima.
Cijena prenamjene određuje se prema površini zemljišta i varira ovisno o gradu u kojem se zemljište nalazi te kategoriji poljoprivrednog zemljišta. Primjerice, u Gradu Zagrebu se plaća naknada od 50% vrijednosti zemljišta za osobito vrijedna i vrijedna obradiva zemljišta. Postotak pada što je poljoprivredno zemljište manje “vrijedno”, pa naknada za zemljišta koja se nalaze unutar građevinskog područja može biti samo 5 ili 2,5%.
Rješenje o prenamjeni donosi nadležni ured državne uprave za svaku županiju. Na sreću, proces podnošenja zahtjeva olakšan je, a dodatne informacije o uvjetima i proceduri kupovine i prenamjene zemljišta dostupne su u sklopu Informacijskog sustava prostornoga uređenja, posebice sustava eNekretnine.
Na što paziti prilikom kupnje zemljišta?
Potrebno je imati na umu tri ključne stvari:
- Lokacija: razmišljajte o tome gdje kupujete ovisno o namjeni zemljišta. Ako je ono poljoprivredno, bitna je topografija, opasnost od poplava i drugih vremenskih nepogoda, karakter okolnih zemljišta, vrsta i kvaliteta zemlje, veličina zemljišta i, naravno, konačna cijena. Ako je pak građevinsko, važno je nalazi li se u centru grada ili uz more. Posljednja kategorija posebno je važna ako planirate koristiti zemljište u turističke svrhe, pa vas upućujemo na poseban vodič o kupovini zemljišta uz more.
- Lakoća pristupa: pritom se ne misli samo na prometnu infrastrukturu (pristup cestama), nego i na pristup vodovodu, kanalizaciji i električnoj mreži. Ovisno o ovome varirat će i visina komunalne naknade koju ćete morati plaćati, pa i te iznose treba imati na umu.
- Pravni aspekt: količina zakona i pravilnika koje smo naveli ukazuje na to da je bitno znati točno koja je namjena zemljišta koje kupujete. Brzom pretragom katastarskih čestica možete ustanoviti nalazi li se zemljište na građevinskom području ili čestici, što će samo po sebi ukloniti bilo kakvu brigu o prenamjeni. Isto tako treba ustanoviti je li zemljište zaštićeno i na koji način, što će obično braniti izgradnju bilo kakvih stambenih objekata.
Naoružani ovim napomenama i izvorima, vjerujemo da ćete moći donijeti ispravnu odluku za vaše potrebe i želje. Kupujte mudro jer kupovina zemljišta je ulog, ali jedan koji se uvijek dugoročno isplati.