Kako provjeriti legalnost nekretnine?

Važna napomena: Tekst u nastavku služi isključivo u informativne svrhe. Agencija za nekretnine Terra dalmatica d.o.o. ne preuzima odgovornost za pravne ili porezne posljedice postupaka čitatelja temeljenih na ovim informacijama. S obzirom da se zakoni i propisi često mijenjaju, preporučujemo da  kontaktirate kvalificiranog pravnog savjetnika. Kupnja nekretnine jedna je od najznačajnijih investicija u životu. Prije nego potpišete ugovor, ključno je provjeriti je li nekretnina legalna i jesu li svi dokumenti u redu. Evo kako to detaljno učiniti.

Provjera dokumentacije

Prvi korak je pregled ključnih dokumenata: vlasničkog lista (zemljišnoknjižnog izvatka), katastarskog plana i eventualne građevinske te uporabne dozvole. Vlasnički list potvrđuje tko je trenutni vlasnik i postoje li tereti na nekretnini (hipoteke, zabilježbe, ovrhe). Katastarski plan pokazuje položaj, oblik i površinu čestice. Provjerite da je dokumentacija potpuna, nedvosmislena i da nema upisanih tereta koji bi mogli ugroziti vašu kupnju. Zemljišnoknjižni izvadak možete besplatno preuzeti putem sustava e-Građani.

Usklađenost katastra i gruntovnice

Podaci u katastru i zemljišnoj knjizi (gruntovnici) trebali bi biti usklađeni, no u praksi često nisu. Katastar sadrži tehničke podatke (površina, položaj čestice), dok gruntovnica sadrži pravne podatke (vlasništvo, tereti). Ako postoje razlike, mjerodavni su podaci u gruntovnici, ali neusklađenost može uzrokovati probleme pri upisu vlasništva ili dobivanju kredita.

Provjera građevinske legalnosti

Nekretnina može biti vlasništvo u redu, ali to ne znači da su sve građevine na njoj legalne. Prethodni vlasnici možda su izvodili radove bez potrebnih dozvola ili gradili strukture koje nisu u skladu s prostornim planom. Provjerite postoji li uporabna dozvola za objekt te odgovara li stvarno stanje onome što je navedeno u dokumentaciji.

Legalizacija nezakonito izgrađenih objekata

Ako je nekretnina izgrađena bez dozvole, provjerite postoji li pravomoćno Rješenje o izvedenom stanju. Ovaj dokument ima snagu uporabne dozvole i potvrđuje da je nezakonito izgrađena građevina naknadno usklađena s propisima. Rješenje bi trebalo precizno opisivati sve karakteristike građevine – namjenu, kvadraturu i tehničke aspekte.

Usklađenost stanja na terenu

Prije kupnje obavezno usporedite podatke iz dokumentacije sa stvarnim stanjem na terenu. Provjerite odgovara li površina čestice navedenoj u dokumentima te jesu li međe jasno definirane. Ako postoje razlike, potrebno je geodetsko mjerenje i eventualno ispravljanje podataka prije kupnje.

Angažirajte stručnjaka

Provjera legalnosti nekretnine može biti složena, osobito ako niste stručnjak. Agent za nekretnine ili odvjetnik specijaliziran za nekretnine pomoći će vam prepoznati potencijalne probleme i uputiti vas kako postupiti. Ulaganje u stručnu pomoć može vas zaštititi od skupih grešaka i dugotrajnih pravnih sporova.