Kupnja nekretnine u Hrvatskoj za strance

Važna napomena: Tekst u nastavku služi isključivo u informativne svrhe. Agencija za nekretnine Terra dalmatica d.o.o. ne preuzima odgovornost za pravne ili porezne posljedice postupaka čitatelja temeljenih na ovim informacijama. S obzirom da se zakoni i propisi često mijenjaju, preporučujemo da prije donošenja odluke o kupnji, prodaji ili bilo kojem drugom pravnom postupku u vezi s nekretninama kontaktirate kvalificiranog pravnog savjetnika ili poreznog stručnjaka. Prilikom stjecanja nekretnina u Republici Hrvatskoj pravila se razlikuju ovisno o tome je li stjecatelj hrvatski ili strani državljanin. Državljani Republike Hrvatske nemaju ograničenja u pravnom prometu nekretninama, uz izuzetak nekretnina koje predstavljaju opće dobro i kao takve su izvan prometa. Mogućnost stjecanja nekretnina od strane stranih fizičkih i pravnih osoba ovisi o tome dolaze li iz država članica Europske unije ili ne.

Državljani Europske unije

Pod stranim državljanima misli se na osobe koje nemaju hrvatsko državljanstvo, pri čemu treba razlikovati osobe iz država članica Europske unije i ostale strane osobe. Državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije od 1. veljače 2009. stječu pravo vlasništva nekretnine pod istim pretpostavkama kao i hrvatski državljani, uz ispunjenje općih pretpostavki za pravovaljanost pravnog posla. S obzirom na to da za te osobe više ne postoje posebne pretpostavke za stjecanje vlasništva (uzajamnost i suglasnost ministra pravosuđa), u trenutku sklapanja pravnog posla nastaje i porezna obveza poreza na promet nekretnina.

Ograničenja za sve strance

Ono što je zajedničko za sve strance, bez obzira dolaze li iz Europske unije ili ne, jest to da ne mogu stjecati vlasništvo:

• nekretnina na isključenim područjima radi zaštite i interesa RH
• poljoprivrednog zemljišta
• zaštićenih dijelova prirode
• šuma i šumskog zemljišta

To određuju Zakon o poljoprivrednom zemljištu te odredbe o zaštićenim dijelovima prirode iz Zakona o zaštiti prirode. Prema navedenim zakonima, državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije ne mogu biti nositelji prava vlasništva na poljoprivrednom zemljištu, u strogom rezervatu, nacionalnom parku, posebnom rezervatu, parku prirode, regionalnom parku, spomeniku prirode, značajnom krajobrazu, park-šumi i spomeniku parkovne arhitekture. Pravni poslovi koji imaju za predmet stjecanje poljoprivrednog zemljišta i zaštićenih dijelova prirode od strane državljana EU ništetni su. Na te pravne poslove Porezna uprava pazi po službenoj dužnosti i na temelju njih ne utvrđuje se porez na promet nekretnina.

Državljani izvan Europske unije

Za strane osobe koje nisu državljani ili pravne osobe iz država članica Europske unije vrijede opće i posebne pretpostavke za stjecanje prava vlasništva. Opće pretpostavke odnose se na pravovaljanost pravnog posla, dok posebne uključuju uzajamnost i suglasnost ministra pravosuđa. Informacije o uzajamnosti za određenu državu moguće je provjeriti na stranicama Ministarstva pravosuđa. Za ove strane osobe porezna obveza poreza na promet nekretnina nastaje u trenutku dobivanja suglasnosti ministra pravosuđa. Bez obzira na razlike u pretpostavkama za stjecanje nekretnina, sve strane fizičke i pravne osobe izjednačene su glede plaćanja poreza na promet nekretnina, osim ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno.

Alternativa: osnivanje trgovačkog društva

Ako ne postoji uzajamnost između Republike Hrvatske i države iz koje dolazi stjecatelj nekretnine, nekretninu je moguće kupiti osnivanjem trgovačkog društva sa sjedištem u Republici Hrvatskoj. To novo društvo je hrvatska pravna osoba i u tom slučaju ona bi bila nositelj vlasništva, dok bi strani državljanin bio vlasnik udjela u društvu. Najčešći oblik trgovačkog društva u Hrvatskoj je društvo s ograničenom odgovornošću (d.o.o.) koje može osnovati i samo jedna osoba.