Važna napomena: Tekst u nastavku služi isključivo u informativne svrhe. Agencija za nekretnine Terra dalmatica d.o.o. ne preuzima odgovornost za pravne ili porezne posljedice postupaka čitatelja temeljenih na ovim informacijama. S obzirom da se zakoni i propisi često mijenjaju, preporučujemo da prije donošenja odluke o kupnji, prodaji ili bilo kojem drugom pravnom postupku u vezi s nekretninama kontaktirate kvalificiranog pravnog savjetnika ili poreznog stručnjaka.
Kupovina nekretnine u Hrvatskoj može biti uzbudljivo, ali i prilično stresno iskustvo, osobito za strane državljane. Jedno od najčešćih pitanja koje se pritom postavlja tiče se bankovnog računa: moraju li stranci zaista otvoriti hrvatski račun u banci ako ovdje žele kupiti nekretninu? U nastavku donosimo detaljan odgovor na ovo pitanje.
Različiti propisi za građane unutar i izvan EU
Hrvatska ima različite propise o kupovini nekretnina za strane državljane ovisno o tome dolaze li iz države članice Europske unije ili ne.
Državljani zemalja izvan EU
Prema Zakonu o vlasništvu, stranci koji nisu državljani EU mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj samo ako dolaze iz država s kojima postoji uzajamnost za stjecanje prava vlasništva na nekretninama. Zahtjev za suglasnost potrebno je predati u pisarnicu Ministarstva pravosuđa i uprave, uz sljedeću dokumentaciju:
- pravnu osnovu stjecanja vlasništva
- izvadak iz zemljišne knjige
- uvjerenje o pravnom statusu nekretnine
- dokaz o državljanstvu
- punomoć, ako imate opunomoćenika
Nakon što Ministarstvo izda suglasnost, možete nastaviti s pripremom potrebne dokumentacije i predati zahtjev za kupnju.
Državljani zemalja EU
Za strane državljane iz EU prvi je korak provjeriti ima li Hrvatska potpisane ugovore o dvostrukom oporezivanju s njihovom matičnom državom. Ti ugovori reguliraju porezne obveze vezane uz kupovinu nekretnina. Ako država iz koje stranac dolazi nije na popisu, postupak kupovine bit će složeniji. U suprotnom je potrebno pripremiti osnovne dokumente: izvadak iz zemljišne knjige, građevinsku i uporabnu dozvolu te energetski certifikat.
Koraci pri kupovini nekretnine u Hrvatskoj
Nakon što ste utvrdili da ispunjavate uvjete za kupovinu nekretnine u Hrvatskoj, sljedeći je korak pronalazak odgovarajuće nekretnine. Možete zatražiti pomoć agencija za nekretnine ili pretraživati oglase na specijaliziranim web stranicama. Kad pronađete potencijalnu nekretninu, savjetujemo da angažirate odvjetnika koji će vam pomoći u provjeri dokumentacije i pripremi ugovora.
Je li bankovni račun u Hrvatskoj obavezan?
Zakon ne nalaže obavezno otvaranje bankovnog računa za strance koji žele kupiti nekretninu u Hrvatskoj. Međutim, obvezno je imati OIB (osobni identifikacijski broj).
Prednosti otvaranja hrvatskog bankovnog računa
Iako nije obavezan, hrvatski bankovni račun može vam olakšati proces plaćanja poreza na nekretnine i drugih računa povezanih s nekretninom. Dodatna pogodnost je usluga procjene vrijednosti nekretnina koju nude hrvatske banke, a koja može biti korisna kada želite saznati tržišnu vrijednost nekretnine koju planirate kupiti.
U Hrvatskoj postoji nekoliko vrsta bankovnih računa pa možete odabrati onaj koji najbolje odgovara vašim potrebama. Među strancima čest je odabir Erste banka.
Postupak otvaranja bankovnog računa za strance
Otvaranje nerezidentnog bankovnog računa u Hrvatskoj nije komplicirano, no važno je poznavati postupak i potrebnu dokumentaciju. Pravo na otvaranje hrvatskog bankovnog računa imaju i pravne i fizičke osobe, a nije nužno imati boravišnu dozvolu. Ono što je potrebno jest OIB.
Identifikacija i osnovna dokumentacija
Dokumentacija koju stranci moraju priložiti razlikuje se od banke do banke te ovisi o tome je li riječ o fizičkoj ili pravnoj osobi. Nerezidenti s područja EU mogu se identificirati stranom osobnom iskaznicom, dok se nerezidenti iz trećih zemalja identificiraju isključivo na temelju važeće putovnice. U tom slučaju potrebno je pripremiti i potvrdu o OIB-u te porezni broj države u kojoj je budući vlasnik računa porezni obveznik.
Osobe čije je prebivalište u inozemstvu dostavljaju dokumentaciju iz koje je vidljiva svrha otvaranja računa, primjerice ugovor o radu, kupoprodajni ugovor ili potvrda o školovanju. Na temelju dostavljene dokumentacije banka provjerava mogućnost otvaranja tekućeg računa.
Otvaranje poslovnog računa
Za otvaranje transakcijskog računa za nerezidente potrebno je popuniti upitnik za uspostavu poslovnog odnosa s pravnim osobama i dostaviti ga na e-mail adresu navedenu u upitniku. U upitniku je potrebno navesti podatke temeljem Zakona o sprječavanju pranja novca i financiranja terorizma. Banka će vas naknadno kontaktirati radi uspostave poslovnog odnosa i dostave potrebne dokumentacije.
Dokumentacija potrebna za otvaranje poslovnog bankovnog računa za pravne osobe i fizičke osobe koje se bave samostalnom djelatnošću:
- izvod iz registra u koji je nerezident upisan u zemlji u kojoj ima registrirano sjedište
- potpisana punomoć s potpisima osoba ovlaštenih za raspolaganje sredstvima na računu
- posljednje ovjereno godišnje financijsko izvješće o poslovanju
Završni koraci
Nakon što ispunite sve uvjete, možete odabrati banku u kojoj želite otvoriti račun. Budući da u Hrvatskoj posluje više banaka, usporedite uvjete i odaberite najpovoljniju opciju. Sljedeći je korak sastavljanje zahtjeva za otvaranje računa u kojem ćete navesti osobne podatke, adresu i vrstu računa koju želite otvoriti.
Po otvaranju računa dobit ćete bankovnu karticu i pristup internetskom bankarstvu, što vam omogućuje upravljanje financijama i obavljanje transakcija iz udobnosti vlastitog doma.
Može li se račun otvoriti online?
Neke banke u Hrvatskoj omogućuju nerezidentima otvaranje bankovnog računa online, podnošenjem potrebnih dokumenata i ispunjavanjem posebnog obrasca. Iako je postupak prilično jednostavan i ne zahtijeva putovanje u Hrvatsku, za potpisivanje dokumentacije, osobito ako je riječ o poslovnom računu, možda će ipak biti potrebna vaša osobna prisutnost.