Kako graditi u Hrvatskoj? - Pravila gradnje nekretnina

Šime Unić
Kako graditi u Hrvatskoj? - Pravila gradnje nekretnina

Odlučili ste graditi nekretninu u Hrvatskoj? Odlično! Bez obzira na to koji vas točno Hrvatske zanima, na području cijele zemlje pravila gradnje nekretnina su jednaka, a mi smo u nastavku pripremili mali vodič u kojem su ukratko objašnjeni najvažniji elementi gradnje nekretnina. Dakle, nastavite čitati!

Prvo i osnovno – građevinska dozvola

Bez pravomoćne građevinske dozvole ne možete pristupiti gradnji. Svi veliki gradovi, s više od 35 tisuća stanovnika izdaju građevinske dozvole kao i gradovi koji su sjedišta županija za svoje područje. Za sve ostale općine i gradove građevinske dozvole izdaju županijski uredi. Na internetskim stranicama Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine možete pronaći popis nadležnih tijela koji izdaju građevinske dozvole.

Tko podnosi zahtjev za izdavanje građevinske dozvole?

Ovisno o mjestu gdje se planira gradnja, odnosno rekonstrukcija građevine, investitor podnosi zahtjev za izdavanje građevinske dozvole nadležnom tijelu za upravne poslove graditeljstva. Uveden je i sustav „eDozvola“ koji omogućava izdavanje građevinske dozvole po jedinstvenim procedurama na području cijele države. No, imajte na umu da dinamika izdavanja dozvola ipak ovisi pojedinačnom nadležnom tijelu. Svi koji podnose zahtjev putem „eDozvole“ mogu elektroničkim putem unijeti sve potrebne podatke, a možete i dodavati priloge i projekte. Nadalje, u svakom je trenutku moguće vidjeti fazu rješavanja zahtjeva.

Što se prilaže zahtjevu za izdavanje građevinske dozvole?

Kako je propisano zakonom, zahtjevu za izdavanje građevinske dozvole prilaže se glavni projekt u tri primjerka, izjava projektanta u kojoj se navodi da je glavni projekt izrađen u skladu s prostornim planom te drugim propisima u skladu s kojima mora biti izrađen, a u slučaju da je kontrola propisana, tada je potrebno predati i pisano izvješće o kontroli glavnog projekta. Isto tako, ako je projekt izrađen prema propisima koji nisu iz Republike Hrvatske, potrebno je priložiti i potvrdu o nostrifikaciji glavnog projekta.

Nadalje, potrebne su potvrde javnopravnih tijela da je glavni projekt izrađen u skladu s posebnim propisima, odnosno posebnim uvjetima. Moguće je predati i dokaz da je investitor podnio zahtjev za izdavanje tih potvrda.

U slučaju da se radi o zahvatu u prostoru za koji se prema posebnim propisima provodi postupak procjene utjecaja zahvata na okoliš i/ili ocjene prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu, tada je potrebno priložiti potvrdu javnopravnog tijela da je glavni projekt izrađen u skladu s rješenjem o prihvatljivosti zahvata za okoliš.

Uz zahtjev se prilaže i dokaz pravnog interesa za izdavanje građevinske dozvole. Dokazom pravnog interesa smatraju se sljedeći dokumenti: izvadak iz zemljišne knjige iz kojeg je vidljivo da je investitor vlasnik ili nositelj prava građenja na građevnoj čestici ili građevini na kojoj se namjerava graditi. Nadalje, to može biti predugovor, ugovor ili ugovor sklopljen pod uvjetom, na temelju kojeg je investitor stekao ili će steći pravo vlasništva ili pravo građenja, ali i odluka koju je donijela nadležna vlast, a na temelju koje je investitor stekao pravo vlasništva ili pravo građenja. Dokaz pravnog interesa može biti i ugovor o ortakluku sklopljen s vlasnikom nekretnine, čiji je cilj zajedničko građenje, ali i pisana suglasnost vlasnika zemljišta, odnosno vlasnika postojeće građevine, i na kraju, pisana suglasnost fiducijarnog vlasnika koju je dao dotadašnjem vlasniku nekretnine koji je investitor.

Ako se radi o građevini za koju je posebnim zakonom propisano tko može biti investitor, tada je potreban dokaz da može biti investitor (koncesija, suglasnost ili drugi akt propisan posebnim propisom).

Na kraju, u slučaju da takva dužnost postoji, potreban je i dokaz da je vlasnik građevinskog zemljišta ispunio svoju dužnost prijenosa dijela zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave, odnosno dužnosti sklapanja ugovora o osnivanju služnosti provoza i/ili prolaza, a koju propisuje posebni zakon kojim se uređuje prostorno uređenje.

A što je s pravnim interesom?

Budući da građevinska dozvola nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na nekretnini za koju je izdana i ne predstavlja pravnu osnovu za ulazak u posjed nekretnine, za izdavanje navedene dozvole dovoljno je dokazati samo pravni interes.

Koji je postupak izdavanja građevinske dozvole?

Nakon postupka kojim se provjerava zadovoljenost uvjeta za izdavanje, izdaje se građevinska dozvola. Ti uvjeti uključuju potvrdu da su uz zahtjev priloženi svi propisani dokumenti te izdane sve propisane potvrde glavnog projekta. Nadalje, da je glavni projekt u pogledu lokacijskih uvjeta izrađen u skladu s uvjetima za provedbu zahvata u prostoru propisanim prostornim planom, ali i da je glavni projekt izradila ovlaštena osoba. Uz to, provjerava se da je glavni projekt propisno označen te da je izrađen na način da je onemogućena promjena njegova sadržaja, odnosno zamjena njegovih dijelova.

Ako se građevinska dozvola izdaje na području za koje je posebnim zakonom propisana obveza donošenja urbanističkog uređenja plana, tada se provjerava je li on donesen.

Kada građevinska dozvola postaje pravomoćna?

Građevinska dozvola postaje pravomoćna ako nije izjavljena žalba niti pokrenut upravni spor, a nakon što postane pravomoćna, investitor je dužan, u skladu s posebnim propisima, platiti komunalni i vodni doprinos. Informacije o komunalnom i vodnom doprinosu dostupne su na stranicama Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine te Hrvatskih voda.

Može li građevinska dozvola prestati važiti?

Da, moguće je, i to u slučaju ako investitor ne pristupi građenju u roku od tri godine od dana pravomoćnosti dozvole. Naravno, njezino važenje moguće je produljiti na zahtjev investitora jednom za tri godine, i to u slučaju ako se nisu promijenili uvjeti za provedbu zahvata u prostoru određeni prostornim planom. Tijekom navedenog razdoblja investitor mora formirati građevnu česticu te osam dana prije početka građenja tijelu graditeljstva pisanim putem prijaviti početak građenja.

Može li se građevinska dozvola izmijeniti?

Da, u slučaju da se pri gradnji objekta, za koji se prema posebnom zakonu ne izdaje lokacijska dozvola, mijenjaju i/ili dopunjavaju lokacijski uvjeti potrebno je od nadležnog ureda za graditeljstvo i prostorno uređenje zatražiti ishođenje Rješenja o izmjeni i/ili dopuni građevinske dozvole. To rješenje se donosi u skladu s prostornim planom s kojim je izdana i građevinska dozvola ili pak u skladu s prostornim planom koji je na snazi u vrijeme donošenja rješenja ako to investitor zatraži.

Tijekom postupka donošenja rješenja o izmjeni i/ili dopuni građevinske dozvole potrebno je pribaviti samo one posebne uvjete, tj. potvrde glavnog projekta na koje izmjena i/ili dopuna utječe te se tijekom donošenja rješenja ponovno ne utvrđuju činjenice koje su već utvrđene u postupku izdavanja dozvole. U slučaju da se izmjene i/ili dopune odnose na vanjsku veličinu građevine, veličinu i oblik građevne čestice ili smještaj građevine na građevnoj čestici, tada je tijelo graditeljstva dužno stranki dati mogućnost uvida u spis predmeta radi izjašnjenja.

Je li moguća promjena investitora?

U slučaju da se tijekom građenja promijeni investitor, novi je investitor dužan u roku od 15 dana od dana promjene investitora od nadležnog upravnog tijela graditeljstva zatražiti izmjenu građevinske dozvole u vezi s promjenom imena, odnosno tvrtke investitora. U slučaju da se radi o građevini za koju je posebnim zakonom propisano tko može biti investitor, tada se zahtjevu za promjenom imena investitora prilaže dokaz pravnog interesa za izdavanje građevinske dozvole ili pak suglasnost prijašnjeg investitora, ali i dokaz da može biti investitor.




Posljednji članci