Važna napomena: Tekst u nastavku služi isključivo u informativne svrhe. Agencija za nekretnine Terra dalmatica d.o.o. ne preuzima odgovornost za pravne ili porezne posljedice postupaka čitatelja temeljenih na ovim informacijama. S obzirom da se zakoni i propisi često mijenjaju, preporučujemo da kontaktirate kvalificiranog pravnog savjetnika.
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj podrazumijeva i plaćanje poreza – bilo da je riječ o vašoj prvoj ili desetoj nekretnini. Budući da porez može predstavljati značajan iznos, važno je znati koji porez ćete platiti, koliko i u kojem roku. U ovom vodiču donosimo sve što trebate znati o poreznim obvezama pri kupnji nekretnine.
Koji se porez plaća pri kupnji nekretnine?
Pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj kupac plaća jedan od dva poreza: porez na promet nekretnina po stopi od 3% ili porez na dodanu vrijednost (PDV) po stopi od 25%. O tome koji ćete porez platiti ne odlučujete sami – ovisi o vrsti nekretnine i prodavatelju.
Porez na promet nekretnina od 3% plaća se kod kupnje rabljenih nekretnina, odnosno kada kupujete od fizičke osobe ili kada je od prvog nastanjenja građevine prošlo više od dvije godine.
PDV od 25% plaća se kada kupujete od poreznog obveznika upisanog u registar PDV-a, a radi se o novogradnji koja nikada nije bila nastanjena ili od čijeg prvog nastanjenja nije prošlo više od dvije godine, odnosno kada kupujete građevinsko zemljište.
Tko je obveznik i kako se plaća porez?
Obveznik poreza na promet nekretnina je svaka osoba koja stekne nekretninu – bilo kupnjom, darovanjem, nasljeđivanjem ili zamjenom. Porez se plaća temeljem rješenja Porezne uprave u roku od 15 dana od dana primitka rješenja.
Porezno rješenje izdaje se na temelju isprave o stjecanju nekretnine koju Poreznoj upravi dostavlja javni bilježnik, sud ili drugo javnopravno tijelo. Ako nitko od navedenih nije ovjerio ispravu, stjecatelj je dužan osobno prijaviti promet nekretnine nadležnoj Poreznoj upravi u roku od 30 dana.
Porez možete platiti odjednom ili u 24 rate uz zateznu kamatu koja trenutno iznosi 5,15% godišnje.
Kako se utvrđuje porezna osnovica?
Porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. U pravilu se utvrđuje na temelju kupoprodajnog ugovora, no ako kupoprodajna cijena ne odgovara tržišnim cijenama, Porezna uprava može procjenom utvrditi tržišnu vrijednost.
Porezna uprava na temelju podataka iz isprave donosi privremeno porezno rješenje. Ako se naknadnom provjerom utvrdi da postoji osnova za izmjenu, donosi se novo rješenje kojim se utvrđuje razlika. Kod zamjene nekretnina, porezna osnovica utvrđuje se za svakog sudionika zasebno, na temelju tržišne vrijednosti nekretnine koju stječe.
Povrat poreza za kupce prve nekretnine
Od 1. siječnja 2025. na snazi je nova mjera koja omogućuje povrat poreza građanima koji prvi put rješavaju stambeno pitanje. Pravo na povrat imaju hrvatski državljani mlađi od 45 godina koji kupuju ili grade svoju prvu nekretninu za vlastito stanovanje.
Kod kupnje starogradnje od fizičke osobe, kupac prvo plaća porez na promet nekretnina od 3%, a zatim može zatražiti povrat cijelog iznosa. Kod kupnje novogradnje, gdje je u cijenu već uključen PDV od 25%, država vraća 50% plaćenog PDV-a.
Uvjeti za ostvarivanje prava na povrat uključuju prijavljeno prebivalište i stvarno stanovanje u nekretnini najmanje pet godina, ograničenje kvadrature ovisno o broju članova kućanstva (50 m² za jednu osobu, uz uvećanje za svakog dodatnog člana) te ograničenje cijene koja ne smije prelaziti 50% iznad lokalne prosječne cijene. Zahtjev se podnosi Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) u roku od 24 mjeseca od sklapanja kupoprodajnog ugovora.
Tražite nekretninu u Hrvatskoj?
Pogledajte našu ponudu vila, kuća, stanova, zemljišta i poslovnih prostora
Ostala oslobođenja od poreza na promet nekretnina
Kod darovanja, nasljeđivanja ili drugog stjecanja bez naknade, od plaćanja poreza oslobođeni su bračni ili izvanbračni drug, formalni ili neformalni životni partner te potomci i preci po uspravnoj liniji, kao i posvojenici i posvojitelji. Isto vrijedi i kod ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju.
Oslobođenje od poreza ostvaruju i bivši bračni i izvanbračni drugovi te bivši životni partneri pri uređivanju imovinskih odnosa, osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije, prognanici i izbjeglice pri zamjeni nekretnina u inozemstvu, osobe koje stječu posebne dijelove nekretnine razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva te zaštićeni najmoprimci koji kupuju stan na temelju ugovora o najmu.
Obveze prodavatelja
Iako porez na promet nekretnina snosi kupac, prodavatelj može postati obveznik poreza na dohodak od imovine ako nekretninu koju je kupio ili dobio na dar proda, daruje, zamijeni ili na drugi način prenese na drugu osobu unutar dvije godine od njezina stjecanja.