Kako platiti porez na nekretnine u Hrvatskoj?

Šime Unić
Kako platiti porez na nekretnine u Hrvatskoj?

Bez obzira na to jeste li već kupili nekretninu ili se još uvijek u potrazi za onom pravom, trebate biti svjesni da ste pri kupnji nekretnine dužni platiti porez na nekretnine – neovisno o tome radi li se o vašoj prvoj nekretnini ili pak desetoj. Budući da se u pravilu radi o relativno velikom iznosu novca, trebate biti dobro informirani o tome jeste li ga dužni platiti, u kojem točno iznosu i kojem roku. Upravo smo zbog toga pripremili kratak vodič o plaćanju poreza na nekretnine kako biste bili sigurni da ste ispunili svoje porezne obaveze.

Koji je iznos poreza na promet nekretnina?

Kod kupnje nekretnine u Hrvatskoj kupac je dužan platiti porez: porez na promet nekretnina po stopi od 3 % ili porez na dodanu vrijednost po stopi od 25 %. Naravno, kupac nije taj koji odlučuje koji će porez platiti, a u nastavku je objašnjeno o čemu ovisi koji ćete porez kao kupac platiti.

Tko je obveznik plaćanja poreza na promet nekretnina?

Svaka osoba koja stekne nekretninu, što uključuje i kupce, ali i daroprimatelje, tj. sve sudionike u zamjeni nekretnina, dužna je platiti porez na promet nekretnina, a on se plaća temeljem rješenja Porezne uprave u roku od 15 dana od doma primitka rješenja. Porezno rješenje izdaje se na temelju isprave o stjecanju nekretnine koju je Poreznoj upravi dostavio javni bilježnik, sud ili neko drugo javnopravno tijelo. U slučaju da nitko od navedenih nije ovjerio ispravu o stjecanju nekretnine, tada je stjecatelj nekretnine dužan osobno prijaviti promet nekretnine nadležnoj Poreznoj upravi u roku od 30 dana.

Porez na promet nekretnine možete platiti odjednom u roku od 15 dana od primitka rješenja Porezne uprav, ali ako želite, možete ga platiti u 24 rate, ali uz zateznu kamatu koja trenutačno iznosi 5,75 %.

Iako porez na nekretnine ne snosi prodavatelj, već kupac, prodavatelj može postati obveznik poreza na dohodak od imovine po osnovi otuđenja nekretnine ako je nabavljenu ili darovanu nekretninu prodao, darovao, zamijenio ili na drugi način prenio na drugu osobu unutar dvije godine od njezina stjecanja.

Kako se određuje porezna osnovica?

Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od 3 % na poreznu osnovicu, a koja predstavlja tržišnu vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezna obveze. Porezna uprava utvrđuje poreznu osnovicu neposrednim rješavanjem, ako su u ispravi o stjecanju nekretnine (npr. kupoprodajni ugovor) navedene sve bitne činjenice za utvrđivanje porezne obveze. Porezna uprava na temelju toga donosi privremeno porezno rješenje. U slučaju da se naknadnom provjerom utvrdi da postoji osnova za izmjenu porezne obveze, tada se donosi porezno tješenje kojim se utvrđuje razlika.

U pravilu se osnovica utvrđuje na temelju kupoprodajnog ugovora, ali ako kupoprodajna cijena ne odgovara cijenama koje se inače postižu ili se mogu postići na tržištu, odnosno ista je niža od navedene, tada Porezna uprava procjenom utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnine.

U slučaju pak da ste u situaciji zamjene nekretnina utvrđuje se porezna osnovica za svakog sudionika zamjene na temelju tržišne vrijednosti koju svaki sudionik stječe zamjenom.

Tko je oslobođen poreza na promet nekretnina?

Budući da se nekretnina ne mora steći isključivo kupnjom, u slučaju darovanja, nasljeđivanja ili pak druge vrste stjecanja bez naknade, u toj situaciji bračni ili izvanbračni drug, formalni ili neformalni životni partner te potomci i preci po uspravnoj liniji i posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s darovateljem ili umrli, oslobođeni su plaćanja poreza na promet nekretnina. Isto se odnosi i u slučaju ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju.

Kada se uređuju imovinski odnosi, tada su obveze plaćanja poreza na promet nekretnina oslobođeni bivši bračni i izvanbračni drugovi te bivši formalni i neformalni životni partneri, a isto je tako i u situaciji kada osobe stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine i komasacije nekretnina te kada prognanici i izbjeglice stječu nekretnine zamjenom nekretnina u inozemstvu.

Poreza na promet nekretnina oslobođene su i osobe koje stječu posebne dijelove nekretnina razvrgnućem vlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva kao i zaštićeni najmoprimci koji kupuju zgradu ili stan na temelju ugovora o najmu. U slučaju kupovine zgrade ili stana (uključujući i zemljište) na kojoj su imali stanarsko pravo ili suglasnost nositelja stanarskog prava, kupci su isto oslobođeni poreza na promet nekretnina. Na kraju, isto su oslobođeni i oni koji stječu nekretnine prema propisima vezanima uz pretvorbu društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva.

Bitno je napomenuti da porez na promet nekretnina više nisu oslobođeni kupci prve nekretnine.

Tko plaća porez na dodanu vrijednost (PDV)?

U slučaju stjecanja nekretnine od poreznog obveznika koji je upisan u registar poreznih obveznika PDV-a, a isporučuje građevinu ili njezin dio koji nikada nije bio nastanjen, tj., zemljište na kojem se nalazi, građevinu ili njezin dio kod koje od datuma prvog nastanjenja, tj., korištenja, do datuma sljedeće isporuke nije prošlo više od dvije godine ili pak građevinskog zemljišta, tada je stjecatelj dužan platiti porez na dodanu vrijednost, a ne porez na promet nekretnina. Porezna osnovica za plaćanje PDV-a je naknada koju čin sve ono što je isporučitelj primio ili treba primiti od kupca.


Posljednji članci