Kako se oporezuju strani državljani koji kupuju nekretninu u Hrvatskoj

Šime Unić
Kako se oporezuju strani državljani koji kupuju nekretninu u Hrvatskoj

Strani državljani, jednako kao i mnogi hrvatski građani, svjesni su da je ulaganje u nekretnine jedan od najboljih načina štednje pa je potražnja za nekretninama posljednjih godina sve veća. Pojačani interes stranaca za nekretninama u Hrvatskoj vrlo je vjerojatno jedan od uzroka rasta cijena – naime, petinu prometa ostvaruju upravo strani kupci – no nekretnine u Hrvatskoj još su uvijek znatno pristupačnije nego u ostalim zemljama Europske unije. Pritom je važno znati da je plaćanje poreza u procesu kupoprodaje nekretnina stavka na koju treba obratiti pozornost, kao i pitanje plaćanja poreza na nekretnine.

U Republici Hrvatskoj obveznik plaćanja poreza na promet nekretnina je kupac. Nekretnine se oporezuju po stopi od tri posto, a porezna osnovica za plaćanje poreza jest ugovorena prodajna cijena. Mnogi ulažu u nekretnine umjesto u štednju, dionice, fondove i drugo. U Hrvatskoj se ne plaća porez na nekretnine koje vlasnik posjeduje pa je to dobra prilika za investiciju, dobar oblik ulaganja novca koji neće pojesti inflacija, posebno s obzirom na činjenicu da inflacija trenutačno ne pokazuje tendenciju smanjivanja.

Kupnja nekretnina u Hrvatskoj

Ako ste strani državljanin koji već neko vrijeme razmatra prednosti kupnje nekretnine u Hrvatskoj, vjerojatno ste već proučavali oglase o prodaji nekretnina, razmišljali i istraživali destinacije, proučavali cijene, pregledali brojne internetske članke o Hrvatskoj, informirali se kod poznanika i prijatelja... Budući da svaka veća kupnja, pa tako i kupnja nekretnine u Hrvatskoj, mora biti dobro promišljena, gotovo ste sigurno već došli do informacije kako državljani Europske unije te pravne osobe iz država članica Europske unije stječu pravo vlasništva nad nekretninama pod istim pretpostavkama kao i državljani Republike Hrvatske pa tako mogu bez ograničenja kupovati nekretnine u Hrvatskoj. Pod stranim državljanima misli se na osobe koje nemaju hrvatsko državljanstvo, ali treba razlikovati osobe iz država članica Europske unije i ostale strane osobe.

Državljanima Europske unije najjednostavnije je kupiti nekretninu u Hrvatskoj, jer je postupak isti kao i za državljane Hrvatske te za stjecanje prava vlasništva nije potrebna suglasnost Ministarstva pravosuđa. Ipak postoje neka ograničenja – istaknute su iznimke. Primjerice, državljani EU ne mogu kupovati i upisati na svoje ime poljoprivredno zemljište, imovinu koje se nalazi u zaštićenim područjima prirode i imovinu u nacionalnim parkovima. Stjecanje nekretnina u izuzetim područjima određeno je posebnim zakonom, uz napomenu da državljani i pravne osobe iz Europske unije ne mogu stjecati poljoprivredno zemljište do 30. lipnja 2023.

Državljani ili pravne osobe izvan država članica Europske unije mogu kupovati nekretnine po principu reciprociteta, odnosno mora postojati uzajamnost u stjecanju prava vlasništva na nekretninama između države toga državljanina i Republike Hrvatske. Ako je taj uvjet zadovoljen, neophodno je još tražiti odobrenje od Ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske za upis vlasništva. Dalje se postupak ne razlikuje od onog za državljane Hrvatske. Informacije o uzajamnosti u stjecanju prava vlasništva nekretnina između Republike Hrvatske i država izvan Europske unije, Republike Island, Kneževine Lihtenštajn, Kraljevine Norveške te Švicarske Konfederacije mogu se naći na stranicama mpu.gov.hr.

Kupoprodajni ugovor i važnost poštivanja zakonskih odredbi

Prije postupka kupnje potrebno je pribaviti i provjeriti potrebnu dokumentaciju za odabranu nekretninu. Do potpisivanja ugovora može proći i nekoliko tjedana upravo zbog prikupljanja dokumentacije. Kada je riječ o novogradnji, najvažniji je dokument građevinska dozvola. Potvrda vlasništva nad nekretninom i svi zemljišno-knjižni podaci mogu se naći na web-stranici Ministarstva pravosuđa RH u elektroničkoj zemljišnoj knjizi.

Nakon potpisivanja kupoprodajnog ugovora valja poštovati sve zakonske odredbe. Posebno je važno istaknuti da Poreznoj upravi treba prijaviti poreznu obvezu u roku od 30 dana od dana sklapanja kupoprodajnog ugovora, a porez se plaća u roku od 15 dana od dana primitka obavijesti. Najčešće poreznu obvezu prijavljuje javni bilježnik ili sud te druga javnopravna tijela, no ako isprava o stjecanju nije službeno potvrđena, porezni obveznik obvezan je prijaviti promet nekretnina ispostavi Porezne uprave.

Zakon o porezu na promet nekretnina: sve što trebate znati

Strani državljani koji kupuju nekretninu u Hrvatskoj oporezuju se prema Zakonu o porezu na promet nekretnina (NN 115/16, 106/18). Važno je naglasiti da su domaće i strane fizičke ili pravne osobe izjednačene u vezi s plaćanjem poreza na promet nekretnina ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno. Prema navedenom zakonu, stjecanjem nekretnine smatra se kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje dosjelošću, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela, stjecanje na temelju zakona te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.

Predmet oporezivanja je promet nekretnina, a iznimno od stavka 1. ovoga članka prometom nekretnina u smislu ovoga Zakona ne smatra se stjecanje nekretnina na koje se plaća porez na dodanu vrijednost.

Porezni obveznik je stjecatelj nekretnine, a osnovica poreza na promet nekretnina je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Utvrđuje je Porezna uprava iz isprave o stjecanju ako je ukupan iznos naknade koju daje ili isplaćuje stjecatelj približno jednak cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu.

Procjenu tržišne vrijednosti nekretnine iz stavka 4. ovoga članka utvrđuje službenik Porezne uprave na temelju usporednih podataka o kretanju tržišnih vrijednosti sličnih nekretnina s približno istog područja u približno isto vrijeme, a ako je riječ o nekretnini za koju nema usporednih podataka, procjena tržišne vrijednosti nekretnine provodi se vještačenjem stručne osobe. Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od tri posto. Porezno oslobođenje je moguće kada se nekretnine unesu u kapital trgovačkog društva.

Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugoga pravnog posla kojim se stječe nekretnina. Stranoj fizičkoj ili pravnoj osobi kojoj je za stjecanje nekretnine na području Republike Hrvatske potrebna suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa porezna obveza nastaje u trenutku dobivanja te suglasnosti.

Utvrđivanje poreza na promet nekretnina - evo kako izgleda proces

Javni bilježnik po ovjeri potpisa na ispravama najkasnije u roku od 30 dana obvezan je jedan primjerak isprave, kao i svake druge isprave na osnovi koje dolazi do prometa nekretnine, uz podatak o OIB-u sudionika, postupka dostaviti ispostavi Porezne uprave, a sudovi i druga javnopravna tijela obvezni su ispostavi Porezne uprave na području na kojem se nalazi nekretnina dostavljati svoje odluke uz podatak o osobnom identifikacijskom broju sudionika postupka kojima se stječe ili mijenja vlasništvo nekretnina u zemljišnim knjigama, odnosno u službenim evidencijama u roku od 15 dana nakon isteka mjeseca u kojem je odluka postala pravomoćna. Ako ispravu o stjecanju nekretnine nije ovjerio javni bilježnik, odnosno nije je izdao sud ili drugo javnopravno tijelo, porezni obveznik obvezan je sam prijaviti promet nekretnina ispostavi Porezne uprave na području na kojem se nalazi nekretnina dostavom Prijave prometa nekretnina i isprave o stjecanju nekretnine u roku od 30 dana od dana njezina nastanka. Porezni obveznik zatim mora platiti utvrđeni iznos poreza u roku od 15 dana od dana primitka rješenja o utvrđivanju poreza na promet nekretnina.

Važno je istaknuti i to da bez obzira na razlike koje se odnose na strane osobe tijekom stjecanja nekretnina s obzirom na članstvo u EU ili na posebne pretpostavke (uzajamnost i dana suglasnost), kada se utvrđuje porez na promet nekretnina strane fizičke ili pravne osobe izjednačene su kada je riječ o plaćanju poreza na promet nekretnina, osim ako međunarodnim ugovorom nije određeno drukčije.

A što ako želite iznajmiti nekretninu?

Kada nekretninu kupuje državljanin EU i namjerava se njome koristiti za osobne potrebe, tada je najbolje kupiti je na osobno ime, kao fizička osoba. U slučaju da je namjerava iznajmljivati, potpuno ili periodično, oporezivanje je vrlo povoljno kada je riječ o fizičkim osobama rezidentima RH i državljanima EU.

Vrlo je povoljno oporezivanje iznajmljivanje nekretnina fizičkim osobama rezidentima RH i državljanima EU, dok je kompliciranije državljanima trećih zemalja. Oni nekretninu koja će im služiti za osobne potrebe također mogu kupiti kao fizička osoba, ali ako će se nekretnina koristiti za iznajmljivanje, najbolje je osnovati trgovačko društvo prije kupnje, pa će vlasnik nekretnine postati pravna osoba.


Posljednji članci