Kako ubrzati proces kupnje nekretnine u Hrvatskoj?

Šime Unić
Kako ubrzati proces kupnje nekretnine u Hrvatskoj?

Kada ste u potrazi za idealnom nekretninom, ponekad vam se može činiti da pronalazak one savršene može trajati beskonačno. Odgovarajuća kvadratura, dobar raspored, odlična lokacija, ali naravno – cijena koju si možete priuštiti – sve su to čimbenici koje treba uzeti u obzir kod odabira. No, jednom kada ste pronašli upravo onu koja odgovara svim vašim kriterijima, na scenu stupa sam postupak kupnje. Kako biste ubrzali taj proces, u nastavku smo vam pripremili nekoliko savjeta koji će ga ubrzati kako biste u svojoj novoj nekretnini mogli uživati čim prije moguće!

Prvo i osnovno – dokumenti nekretnine

Prije nego što se konačno odlučite za kupovinu nekretnine, prvo i osnovno na što trebate obratiti pažnju jesu brojni dokumenti vezani uz nju. Ovisno o tome kupujete li novogradnju ili stariju nekretninu, po tome se razlikuju neki dokumenti na koje trebate obratiti pažnju. U slučaju da kupujete novogradnju ili stan u izgradnji, tada obavezno zatražite na uvod građevinsku dozvolu ili drugi odgovarajući akt za građenje i uporabnu dozvolu. Ako nekretnina nije nova, tada vam u pravilu građevinska dozvola nije toliko važna.

Dokumenti koje obavezno trebate provjeriti prije kupovine svih vrsta nekretnine su izvadak iz zemljišne knjige (zemljišnoknjižni izvadak) i energetski certifikat. Energetski certifikat će vam reći kakva su energetska svojstva nekretnine čime vam može dati okvirnu predodžbu o tome kakve biste energetske troškove mogli očekivati tijekom njezinog korištenja. U slučaju kupovine novogradnje, energetski certifikat izdaje se prije uporabne dozvole, zahvaljujući čemu možete biti informirani o energetskim svojstvima zgrade prije useljenja.

Izvadak iz zemljišne knjige

Zemljišnoknjižni izvadak ili izvadak iz zemljišne knjige je dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu koje može biti predmetom upisa u zemljišnu knjigu, a sastoji se od tri dijela: posjedovnice (list A), vlastovnice (list B) i teretovnice (list C).

U posjedovnci ili popisnom listu upisana su glavna obilježja nekretnine: katastarski broj, površina, adresa, način uporabe, izgrađenost i sl. U vlastovnici ili vlasničkom listu upisano je vlasništvo, tj., podaci o vlasniku nekretnine kao i sve promjene vezane uz vlasništvo kao i ograničenja kojima je vlasnik osobno podvrgnut (maloljetnost, skrbništvo, pružanje roditeljskog prava, otvaranje stečaja…). U teretovnici ili teretnom listu navodi se je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba (hipoteka, pravo nazadkupa, prvokupa, najma ili zakupa, otkupa, zabranom opterećenja i dr.)

Ako znate broj katastarske čestice i/ili zemljišnoknjižnog uloška kao i naziv katastarske općine, tada na stranici Ministarstva i Državne geodetske uprave možete ostvariti uvid u zemljišne knjige.

Predugovor – da ili ne?

Prije sklapanja ugovora o kupoprodaji, savjetuje se sklapanje predugovora uz kojem se definira nekretnina (navođenje zemljišnoknjižnih podataka, opis nekretnine, cijena, datum sklapanja ugovora o kupoprodaji te isplata kapare za nekretninu). Kapara se u pravilu dogovara u iznosu od deset posto vrijednosti nekretnine. Kapara se koristi u slučaju da ako kupac odustane od kupnje, kaparu zadržava prodavatelj, a ako odustane prodavatelj, tada je on dužan kupcu isplatiti dvostruki iznos kapare. Predugovor je potrebno ovjeriti kod javnog bilježnika. Iako vam se može činiti da je predugovor nepotreban korak, on vam u brojnim prilikama može značajno olakšati i ubrzati daljnje postupke jer jasno definira sve vezano uz kupnju nekretnine.

Ugovor o kupoprodaji

Budući da je ugovor o kupoprodaji jedan od ključnih dokumenata kod kupovine nekretnine, savjetujemo da sastavljanje ugovora povjerite stručnoj osobi kako biste bili sigurni da je sve napravljeno kako treba. Ugovor o kupoprodaji nekretnine sadrži sve što je navedeno u predugovoru uz datum predaje nekretnine u posjed kupca te jamstvo prodavatelja da na nekretnini ne postoje prava trećih osoba.

Kupoprodajni ugovor trebat će vam u nekoliko primjeraka od kojih svaki treba biti ovjeren kod javnog bilježnika. Jedan primjerak ostaje kupcu, jedan prodavatelju, jedan javnom bilježniku, jedan se predaje u zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda, jedan u poreznu upravu za prijavu poreza na promet nekretninama, a jedan se predaje u banku ako nekretninu kupujete kreditom. U slučaju plaćanja kreditom, ugovor u kupoprodaji potrebom je solemnizirati kod javnog bilježnika, a banka će vam na nekretninu upisati hipoteku.

Upis vlasništva

Kako biste ostvarili svoje pravo vlasništva na temelju ugovora o kupoprodaji, trebate upisati vlasništvo u zemljišne knjige. Za to trebate dostaviti:

• prijedlog za upis u dva primjerka

• ugovor o kupoprodaji nekretnine (izvornik ili ovjerena preslika)

• ovjerenu tabularnu izjavu prodavatelja (ako već nije sastavni dio ugovora o kupoprodaji ili ako nije sadržana u prijedlogu za upis)

• dokaz o državljanstvu kupca (domovnica, osobna iskaznica, putovnica)

• dokaz o plaćanju sudske pristojbe ili dokaz o oslobođenju od plaćanju sudske pristojbe. Ako se na temelju jednog prijedloga upisuje više prava u korist jedne osobe kod istog suda, pristojba se plaća za upis svakog prava posebno.

Porez na promet nekretnina

U roku od 30 dana od nastanka porezne obveze, tj., od potpisivanja ugovora o kupoprodaji, dužni ste ispostavi Porezne uprave na području gdje se nalazi nekretnina prijaviti kupnju nekretnine. Porez na promet nekretnina plaća se po stopi od tri posto od tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku stjecanja, a plaća ga kupac. U određenim situacijama možete biti oslobođeni od plaćanja ovog poreza, što je najbolje provjeriti u trenutačno važećim propisima.

Na kraju, ako vam se sve navedeno čini vrlo složno i zahtjevno (što u konačnici i jest), tada je možda ipak najbolje da se u ovo ne upuštate sami, već da potražite pomoć stručnjaka koji će vam ovaj postupak ubrzati, a time i olakšati – specijalizirane agencije za promet nekretninama. Stručna pomoć koju će vam specijalizirana agencija pružiti olakšat će vam sam postupak kupovine nekretnine i omogućiti da što ranije možete početi koristiti svoju novokupljenu nekretninu!


Posljednji članci