Važna napomena: Tekst u nastavku služi isključivo u informativne svrhe. Agencija za nekretnine Terra dalmatica d.o.o. ne preuzima odgovornost za pravne ili porezne posljedice postupaka čitatelja temeljenih na ovim informacijama. S obzirom da se zakoni i propisi često mijenjaju, preporučujemo da kontaktirate kvalificiranog pravnog savjetnika.
Vlasnik nekretnine ne postajete u trenutku kad ju kupite, naslijedite ili pridobijete na neki drugi način. Pravo vlasništva stječe se tek upisom u zemljišne knjige. Provjerite kako upisati nekretninu u zemljišnu knjigu i na što morate biti pozorni tijekom tog postupka.
Razlika između katastra i zemljišnih knjiga
Hrvatski sustav registriranja nekretnina sastoji se od dva glavna registra koji imaju različite funkcije.
Katastar je evidencija koja sadrži tehničke podatke o česticama zemljine površine i zgradama – njihov položaj, oblik, površinu i izgrađenost. Katastarsku evidenciju vode područni uredi za katastar Državne geodetske uprave te Gradski ured za katastar i geodetske poslove Grada Zagreba.
Zemljišne knjige su javne knjige u koje se upisuju pravni podaci o nekretninama – tko je vlasnik, postoje li hipoteke, zabilježbe ili drugi tereti. Zemljišne knjige se sastoje od glavne knjige i zbirke isprava, a vode se u zemljišnoknjižnim odjelima pri općinskim sudovima. Upravo je upis u zemljišnu knjigu jedini dokaz prava vlasništva.
Oba registra povezana su kroz Zajednički informacijski sustav zemljišnih knjiga i katastra (ZIS), dio programa Uređena zemlja, koji omogućuje elektroničko poslovanje i uvid u podatke.
Kako upisati pravo vlasništva?
Do nekretnine možete doći kupnjom, nasljeđivanjem, darovanjem, zamjenom ili sudskom odlukom. No nijedan od tih načina ne čini vas automatski vlasnikom – pravo vlasništva stječete tek upisom u zemljišnu knjigu temeljem isprava koje ispunjavaju sve zakonske pretpostavke.
Od veljače 2023. godine prijedlozi za upis u zemljišnu knjigu podnose se isključivo elektroničkim putem, preko javnog bilježnika ili odvjetnika koji su ovlašteni korisnici informacijskog sustava ZIS. To znači da građani više ne mogu sami podnositi prijedloge neposredno sudu ili poštom.
Elementi prijedloga za upis propisani su Zakonom o zemljišnim knjigama, a obrasci Pravilnikom o obrascima u zemljišnoknjižnom postupku. Javni bilježnik je nakon ovjere potpisa na ispravi koja je temelj za upis obvezan podnijeti prijedlog za upis u zemljišnu knjigu.
Potrebna dokumentacija i troškovi
Za upis prava vlasništva potrebno je dostaviti izvornik ili ovjereni prijepis isprave o pravnom poslu (kupoprodajni ugovor, ugovor o darovanju, rješenje o nasljeđivanju i sl.), tabularnu izjavu ako nije dio ugovora, dokaz o državljanstvu stjecatelja (osobna iskaznica, putovnica ili domovnica) te dokaz o plaćenoj sudskoj pristojbi ili oslobođenju od plaćanja.
Sudska pristojba za uknjižbu prava vlasništva iznosi 26,54 eura, no za prijedloge podnesene elektroničkim putem plaća se upola manje – 13,27 eura. Na to se dodaje javnobilježnička naknada od približno 13 eura s PDV-om, što ukupno iznosi oko 26–30 eura.
Ako prijedlog za upis ne podnesete u roku od 60 dana od dana stjecanja uvjeta za upis, pristojba će vam se obračunati u peterostrukom iznosu. Osim financijske kazne, izlažete se i drugim rizicima – dok niste upisani kao vlasnik, nekretnina pravno još uvijek glasi na prodavatelja i može postati predmet ovrhe ili drugog spora.
Što ako se podaci u katastru i zemljišnoj knjizi razlikuju?
Usklađenost podataka u katastru i zemljišnoj knjizi nije preduvjet za upis u zemljišnu knjigu. Ako se podaci razlikuju, mjerodavni su podaci u zemljišnoj knjizi jer oni određuju pravno stanje nekretnine (članak 10. stavak 3. Zakona o zemljišnim knjigama).
Promjene katastarskog broja, oblika, površine ili izgrađenosti zemljišta evidentiraju se u zemljišnoj knjizi naknadno, na temelju rješenja koje zemljišnoknjižni sud donosi po službenoj dužnosti nakon što mu katastar dostavi prijavni list o promjeni.