Kapara je uplata koju kupac plaća prodavatelju kao potvrdu ozbiljnosti namjere da kupi nekretninu. Ona se obično plaća pri potpisivanju predugovora o kupoprodaji nekretnine, a koristi se kako bi se osiguralo da kupac neće odustati od kupnje nekretnine. Evo što sve morate znati o njoj.
Kako se definira kapara?
Kapara se obično računa kao postotni iznos od cijene nekretnine. Važno je napomenuti da iznos kapare može varirati ovisno o dogovoru između prodavatelja i kupca, te da ne postoji standardni iznos koji se koristi. No, ipak, prema jednoj sudskoj odluci Vrhovnog suda Republike Hrvatske (VSRH Rev 2229/1993-2 od 16. lipnja 1994.) iznos kapare ne bi trebao prelaziti 10% ugovorene kupoprodajne cijene.
Kapara se obično koristi kao jamstvo prodavatelju da će se kupac držati dogovorenih uvjeta predugovora i da će potpisati konačni ugovor o kupoprodaji nekretnine. Ako kupac odustane od kupnje nekretnine, kapara se obično koristi kao naknada prodavatelju za izgubljeno vrijeme i trud.
No, iako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, prodavatelj može zahtijevati ispunjenje ugovora ako postoji mogućnost, tražiti naknadu štete s tim da će kaparu uračunati u naknadu ili je vratiti ili se zadovoljiti s primljenom kaparom.
Drugim riječima, ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga se strana može ili zadovoljiti primljenom kaparom ili može zahtijevati naknadu štete zbog neispunjenja ugovora pri čemu se kapara može uračunati u naknadu štete ili vratiti odnosno, ako je još moguće, zahtijevati ispunjenje ugovora, pri čemu se kapara uračunava ili se vraća ako uračunavanje nije moguće. U obrnutoj situaciji, ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu, druga strana može ili zahtijevati vraćanje dvostruke kapare ili zahtijevati naknadu štete radi neispunjenja ugovora i povrat kapare ili zahtijevati ispunjenje ugovora ako je to još moguće pri čemu se kapara uračunava ili vraća ako uračunavanje nije moguće.
Kapara može biti raspisana iz različitih razloga, stoga je važno da se potpisnici rasprave o detaljima kapare prije nego što se predugovor potpiše, kako bi se osiguralo da su sve strane jasno informirane i složene s uvjetima kapare.
Na što paziti ako imate kaparu u ugovoru o kupoprodaji nekretnine?
Ako imate kaparu u ugovoru o kupoprodaji nekretnine, postoje nekoliko stvari na koje treba obratiti pozornost:
Rok za davanje kapare: Ugovor bi trebao jasno navesti rok u kojem se očekuje da će kupac dostaviti kaparu.
Način plaćanja kapare: Ugovor bi trebao jasno navesti način na koji će se kapara platiti, na primjer, čekom, bankovnim transferom ili gotovinom.
Iznos kapare: Iznos kapare bi trebao biti jasno naveden u ugovoru. To je obično manji iznos u odnosu na ukupnu cijenu nekretnine.
Kako se kapara koristi: Ugovor bi trebao jasno navesti kako će se kapara koristiti u slučaju da kupac odustane od kupnje.
Pravo na povrat kapare: Ako se kupac odluči odustati od kupnje nekretnine, važno je da se u ugovoru navede pravo na povrat kapare u određenim okolnostima.
Koja je razlika između kapare i odustatnine?
Kapara je unaprijed plaćena svota novca koja se koristi kao garancija da će kupac ispuniti svoje obaveze prema ugovoru o kupoprodaji nekretnine. Kapara se obično uplaćuje pri potpisivanju ugovora i obično se koristi kao dio ukupne cijene nekretnine. Smatra se da je ugovor sklopljen kad je kapara dana drugoj strani, te ujedno ugovor o prodaji ne nastaje dok se ugovorena kapara ne preda drugoj strani.
Ako vjerovnik nije u potpunosti ispunio obveze, kapara se ne može zadržati već se može zahtijevati ispunjenje obveze do kraja i naknada štete zbog zakašnjenja ili se može tražiti naknada štete zbog nepotpunog ispunjenja, ali se u oba slučaja kapara uračunava u naknadu.
Odustatnina je svota novca koja se plaća u slučaju da kupac odustane od kupoprodaje nekretnine. To se obično događa u slučaju da kupac ne može ispuniti svoje obaveze prema ugovoru, kao što je na primjer, neuspjeh u osiguranju kredita. Odustatnina se obično koristi kao kazna za kupca zbog neispunjenja ugovora.
Kada strana u čiju je korist ugovorena odustatnina, izjavi da će dati odustatninu drugoj strani, onda ona više ne može zahtijevati ispunjenje ugovora. Istodobno s odustatninom, strana koja odustaje od ugovora mora dati i izjavu o odustajanju. Kolika će biti odustatnina dogovara se u postotnom ili fiksnom iznosu.
Kapara je u hrvatskom pravu regulirana odredbama članka 303. te do uključivo čl. 305. Zakona o obveznim odnosima, dok je odredbom članka 307. regulirana kapara kao odustatnina.
Kada se kapara smatra odustatninom?
Kapara se često koristi kao odustajanje u ugovoru o kupoprodaji nekretnine. To znači da ako kupac odustane od kupnje nekretnine, prodavatelj može zadržati kaparu kao naknadu za gubitak vremena i truda.
U nekim slučajevima, kapara se može koristiti kao odustatnina, što znači da kupac gubi pravo na povrat kapare ako odustane od kupnje. Međutim, u drugim slučajevima, kapara se može vratiti kupcu ako prodavatelj ne ispuni određene uvjete ugovora, kao što je ispunjenje uvjeta za dobivanje kredita ili ako nekretnina ne odgovara opisu u ugovoru.
Važno je da se u ugovoru jasno navede kako će se kapara koristiti u slučaju odustajanja od kupnje.
Šibenik
Šibenik
