Kapara u ugovoru o kupoprodaji nekretnine

Važna napomena: Tekst u nastavku služi isključivo u informativne svrhe. Agencija za nekretnine Terra dalmatica d.o.o. ne preuzima odgovornost za pravne ili porezne posljedice postupaka čitatelja temeljenih na ovim informacijama. S obzirom da se zakoni i propisi često mijenjaju, preporučujemo da  kontaktirate kvalificiranog pravnog savjetnika. Kapara je iznos novca koji kupac daje prodavatelju kao potvrdu ozbiljnosti namjere da kupi nekretninu. Služi kao jamstvo da će se obje strane držati dogovorenih uvjeta, a u slučaju odustanka određuje tko snosi financijske posljedice. Evo što trebate znati prije nego potpišete predugovor ili date kaparu.

Što je kapara i kako funkcionira?

Prema Zakonu o obveznim odnosima (članci 303.–307.), kapara je iznos novca ili druga zamjenjiva stvar koju jedna strana daje drugoj kao znak da je ugovor sklopljen. Ugovor se smatra sklopljenim u trenutku kad je kapara predana, osim ako nije drugačije dogovoreno. Kapara ima tri osnovne funkcije: potvrđuje da su se strane sporazumjele o bitnim elementima kupoprodaje, osigurava ispunjenje ugovora jer strana koja odustane riskira financijski gubitak, te služi kao unaprijed određena naknada štete u slučaju neispunjenja ugovora. Zakon ne propisuje koliki mora biti iznos kapare, ali u praksi se najčešće kreće od 5% do 10% ugovorene cijene nekretnine. Prema sudskoj praksi Vrhovnog suda, iznos kapare ne bi trebao prelaziti 10% kupoprodajne cijene.

Što se događa ako kupac odustane?

Ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu (kupac), prodavatelj može po svom izboru zadržati primljenu kaparu kao naknadu, zahtijevati naknadu štete zbog neispunjenja ugovora pri čemu se kapara uračunava u naknadu ili vraća, ili zahtijevati ispunjenje ugovora ako je to još moguće.

Što se događa ako prodavatelj odustane?

Ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu (prodavatelj), kupac može po svom izboru zahtijevati vraćanje dvostruke kapare, zahtijevati naknadu štete i povrat kapare, ili zahtijevati ispunjenje ugovora ako je to još moguće.

Kapara kao odustatnina

U predugovorima o kupoprodaji nekretnina kapara se najčešće ugovara kao odustatnina. To znači da obje strane imaju pravo odustati od ugovora, ali uz jasne financijske posljedice: ako odustane kupac, gubi kaparu; ako odustane prodavatelj, vraća je u dvostrukom iznosu. Razlika između obične kapare i kapare kao odustatnine je bitna. Kod obične kapare druga strana može tražiti ispunjenje ugovora ili naknadu štete. Kod kapare ugovorene kao odustatnine svaka strana može jednostavno odustati – kupac gubljenjem kapare, prodavatelj vraćanjem dvostruke kapare – bez mogućnosti traženja dodatne naknade štete ili ispunjenja ugovora.

Na što paziti u ugovoru?

Prije davanja kapare provjerite da su u ugovoru ili predugovoru jasno navedeni sljedeći elementi: točan iznos kapare i način plaćanja, rok za predaju kapare, je li kapara ugovorena kao odustatnina ili ne, u kojim okolnostima se kapara vraća (npr. ako kupac ne dobije kredit ili ako se otkriju skriveni nedostaci nekretnine), te rok do kojeg se mora sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji. Kapara se može dati i bez sklapanja predugovora – dovoljna je pisana potvrda o primitku kapare. Međutim, predugovor pruža veću pravnu sigurnost jer detaljno definira uvjete kupoprodaje. Preporučuje se ovjeriti predugovor kod javnog bilježnika kako bi se u slučaju spora izbjegla pitanja o tome je li uplaćeni iznos uopće bio kapara.

Kad se kapara vraća u cijelosti?

Ako ugovor bude uredno ispunjen, kapara se uračunava u kupoprodajnu cijenu ili se vraća kupcu – ovisno o tome što je ugovoreno. Kapara se također vraća u cijelosti ako su se strane sporazumjele da neće ispuniti ugovor ili ako nijedna strana nije odgovorna za neispunjenje. Kod djelomičnog ispunjenja obveze primatelj kapare ne može zadržati kaparu, nego može zahtijevati ispunjenje ostatka obveze ili naknadu štete, pri čemu se kapara uračunava u naknadu.