Hrvatska je posljednjih godina postala sve popularnije odredište za strane investitore koji kupuju nekretnine u zemlji. Razlozi za to su mnogobrojni, a neki od njih su prekrasna obala i otoci, razvijena turistička industrija, relativno niske cijene nekretnina u usporedbi s drugim europskim zemljama, visoka kvaliteta života, povijesni gradovi i prirodne ljepote. Iako se na prvu čini kako kupovina nekretnine u Hrvatskoj može biti veliki izazov, a proces kupovine nekretnina u Hrvatskoj za strane državljane još složeniji, proces nije toliko kompliciran kao što se čini na prvi pogled. U ovom članku ćemo istražiti kako strani državljani mogu kupiti nekretninu u Hrvatskoj.
Kako kupiti nekretninu u Hrvatskoj?
Ako ste kao strani državljanin već neko vrijeme razmatrali prednosti kupnje nekretnine u Hrvatskoj, vjerojatno ste proveli sate proučavajući razne oglase o prodaji nekretnina, istražujući i razmišljajući o destinacijama, te pregledavajući brojne Internetske članke o Hrvatskoj. Možda ste se također obratili poznanicima i prijateljima u potrazi za korisnim savjetima.
Budući da je svaka veća kupnja, a pogotovo ona koja uključuje kupnju nekretnine u Hrvatskoj, ozbiljan korak, nužno je pažljivo razmotriti sve aspekte prije donošenja konačne odluke. Vjerojatno ste već upoznati s informacijom da državljani Europske unije i pravne osobe iz država članica Europske unije imaju pravo stjecanja vlasništva nad nekretninama u Hrvatskoj pod istim uvjetima kao i državljani Republike Hrvatske, što znači da mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj bez ograničenja. No, važno je naglasiti da se pod stranim državljanima smatraju osobe koje nemaju hrvatsko državljanstvo, ali ipak treba razlikovati osobe koje su iz država članica Europske unije i drugih stranih osoba.
Kada je u pitanju kupnja nekretnine u Hrvatskoj, državljanima Europske unije olakšavajuća okolnost je što se postupak stjecanja prava vlasništva ne razlikuje od onoga koji moraju proći državljani Republike Hrvatske. U tom smislu, nije potrebna suglasnost Ministarstva pravosuđa, što olakšava i ubrzava proces kupnje. No, treba imati na umu da postoje određena ograničenja. Državljani Europske unije ne mogu kupiti ni upisati poljoprivredno zemljište na svoje ime, niti nekretnine koje se nalaze u zaštićenim područjima prirode i nacionalnim parkovima. Osim toga, stjecanje nekretnina u nekim područjima je određeno posebnim zakonima, pri čemu se napominje da državljani i pravne osobe iz Europske unije ne mogu stjecati poljoprivredno zemljište do 30. lipnja 2023. godine.
Osobe koje nisu državljani Europske unije, kao i pravne osobe izvan navedenog područja, mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj pod uvjetom reciprociteta - odnosno, da postoji uzajamnost u stjecanju prava vlasništva na nekretninama između te države i Republike Hrvatske. Ako je ispunjen ovaj uvjet, daljnji korak u procesu stjecanja nekretnine je traženje odobrenja od Ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske za upis vlasništva. Nakon toga, postupak se odvija na isti način kao i za državljane Hrvatske. Za informacije o uzajamnosti u stjecanju prava vlasništva nekretnina između Republike Hrvatske i država izvan Europske unije, Republike Island, Kneževine Lihtenštajn, Kraljevine Norveške te Švicarske Konfederacije, savjetujemo vam da posjetite Internetsku stranicu Ministarstva pravosuđa i uprave.
Koje zahtjeve morate ispuniti?
Iako postoji nekoliko zahtjeva koje strani državljani moraju ispuniti pri kupnji nekretnina u Hrvatskoj, proces nije kompliciran kao što se čini. Kao i u drugim zemljama, strani državljani trebaju osigurati neke osnovne dokumente i dozvole, ali ti zahtjevi nisu toliko drugačiji od onih za domaće kupce nekretnina.
Državljani ili pravne osobe izvan država članica Europske unije, koji žele kupiti nekretninu u Hrvatskoj, moraju imati nekoliko ključnih dokumenata. Prije svega, potrebna im je dokaz o identitetu, kao što je važeća putovnica ili drugi identifikacijski dokument. Također, potrebno je dokazati da postoji uzajamnost u stjecanju prava vlasništva između Republike Hrvatske i države toga državljanina. Nakon što je to potvrđeno, potrebno je zatražiti odobrenje od Ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske za upis vlasništva.
S druge strane, državljani i pravne osobe unutar država članica Europske unije imaju nešto jednostavniji postupak kupnje nekretnine u Hrvatskoj. Oni trebaju imati valjanu osobnu iskaznicu ili putovnicu kao dokaz identiteta, a za stjecanje prava vlasništva nad nekretninom ne moraju tražiti odobrenje Ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske, osim u izuzetnim slučajevima poput stjecanja vlasništva nad poljoprivrednim zemljištem, imovinom u zaštićenim područjima prirode i nacionalnim parkovima, ili u slučaju stjecanja vlasništva nad nekretninama u područjima koja su izuzeta zakonom.
Što napraviti prije same kupovine?
Nema veće sreće od pronalaska idealne nekretnine koja ispunjava sve vaše uvjete i očekivanja, no ipak postoje neki koraci koje morate napraviti prije nego li je kupite.
Prije same kupnje, nužno je da prikupite i provjerite svu potrebnu dokumentaciju za odabranu nekretninu. Uzmite u obzir da to može potrajati nekoliko tjedana zbog važnosti provjere dokumentacije. Ako kupujete nekretninu koja je novogradnja, onda je ključni dokument uporabna dozvola. Informacije o vlasništvu nad nekretninom i druge zemljišnoknjižne podatke možete se pronaći na web-stranici Ministarstva pravosuđa RH u elektroničkoj zemljišnoj knjizi. Ako je s dokumentacijom nekretnine koju kupujete sve u redu slijedi potpisivanje kupoprodajnog ugovora.
Koje su porezne obveze pri kupnji nekretnine u Hrvatskoj?
Kupnja nekretnine u Hrvatskoj zahtijeva znatna financijska ulaganja, stoga je važno uzeti u obzir sve troškove koji su uključeni u proces kupovine. Strani državljani moraju biti svjesni poreznih obveza koje proizlaze iz posjedovanja nekretnine u Hrvatskoj te potrebe za otvaranjem bankovnog računa u Hrvatskoj.
Nakon što potpišete kupoprodajni ugovor, važno je poštivati sve zakonske propise. Jedna od ključnih obveza je prijaviti poreznu obvezu Poreznoj upravi u roku od 30 dana od sklapanja kupoprodajnog ugovora, a porez se onda plaća u roku od 15 dana od primitka obavijesti. Obično javni bilježnik, javna služba ili sud prijavljuju poreznu obvezu, ali ako isprava o stjecanju nije službeno potvrđena, porezni obveznik je obvezan sam prijaviti promet nekretnina Poreznoj upravi.
Sve o zakonu o porezu na promet nekretnina možete pronaći ovdje.
4 koraka koja trebate pratiti
Nakon što ste pronašli nekretninu koja vas interesira krenite ovim redom:
1. Pregledajte dokumentaciju. Provjerite nekretninu prije kupnje kako bi izbjegli rizik tereta. Informacije o kvadraturi, namjeni, podaci o vlasniku i bilo kakvi tereti ili prava na nekretninu su javno dostupni u Katastru i na portalu Uređena zemlja.
2. Potpisivanje kupoprodajnog ugovora u kojem će biti navedena kapara koja je najčešće 10% vrijednosti. Ona osigurava da kupac ispuni svoje obveze inače će je izgubiti, a ako prodavatelj ne ispuni svoje obveze on mora refundirati kupcu dvostruki iznos kapare.
3. Dopuštenje Ministarstva pravosuđa: prije završetka procesa kupovine trebate dobiti dopuštenje Ministarstva pravosuđa za kupnju nekretnine. Važno je za naglasiti da građanima EU nije potrebna suglasnost Ministarstva pravosuđa. Ministarstvo pravosuđa će provjeriti postoji li sporazum o uzajamnosti s vašom državom i Republikom Hrvatskom kako biste dobili dopuštenje za kupnju nekretnine. Da biste zatražili dopuštenje, morate podnijeti zahtjev Ministarstvu pravosuđa koji će uključiti kupoprodajni ugovor u izvorniku ili ovjerenoj preslici, dokaz o vlasništvu prodavatelja nekretnine, odnosno izvadak iz zemljišne knjige, uvjerenje upravnog tijela nadležnog za urbanizam i prostorno uređenje, prema mjestu na kojem se nalazi nekretnina, o pravnom statusu nekretnine, dokaz državljanstva ili dokaz o statusu pravne osobe, te punomoć vašem zastupniku koji ima prebivalište u Hrvatskoj, a koji će primati službenu dokumentaciju ako vi nemate prijavljenu adresu u Hrvatskoj.
Koliko god se proces kupovine nekretnine u Hrvatskoj čini kompliciranim, on to zapravo nije. Uz praćenje regulativa i koraka postat ćete vlasnik svoje nove nekretnine u trenu i prepustiti se uživanju u svojoj investiciji.
Šibenik
Šibenik
