Kupnja nekretnine velika je investicija, mnogi godinama štede novac ili podižu kredite u bankama da bi došli do željenog stana, kuće, građevinskog zemljišta. Katkada treba brzo reagirati prilikom kupnje nekretnine jer se cijene mogu promijeniti. Uz svotu koju je potrebno izdvojiti za nekretninu, treba uzeti u obzir i ostale troškove koji vas kao kupca očekuju prije nego što nekretnina koja odgovara vašim željama doista postane vaša. Potrebno je platiti porez, a tu je često i trošak provizije agenciji za nekretnine.
Koliki je porez na nekretnine u Hrvatskoj?
Svatko tko je kupio, naslijedio ili na neki drugi način stekao nekretninu obavezan je platiti porez na promet nekretnina, osim ako je nekretnina u sustavu PDV-a. Pri oporezivanju prometa nekretnina nikad ne dolazi do dvostrukog plaćanja – ili se plaća porez na promet nekretnina ili PDV na tržišnu cijenu nekretnine. Koji prometi podliježu plaćanju PDV-a određeno je Zakonom o porezu na dodanu vrijednost, dakle posebnim propisom.
Porez na promet nekretnina iznosi tri posto tržišne vrijednosti nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze, odnosno u trenutku sklapanja kupoprodajnog ugovora i dužan ju je platiti kupac.
Plaća se prema rješenju Porezna uprave na osnovu ugovora koji je javni bilježnik kod kojeg je ovjeren ugovor o prodaji, darovanju ili zamjeni nekretnina dostavio Poreznoj upravi. U Poreznoj upravi obračunava se iznos poreza i šalje rješenje na adresu kupca.
Ako se iz nekog razloga ne koriste usluge javnog bilježnika ili suda, porezni obveznik sam treba popuniti prijavu i predati je Poreznoj upravi u roku od 30 dana.
U pravilu, Porezna uprava utvrđuje tržišnu vrijednost prema kupoprodajnoj cijeni navedenoj u ugovoru ako iznos odgovara cijenama koje se postižu ili se mogu postići na tržištu, a u skladu s čl. 9. i 12. Zakona o porezu na promet nekretnina. No ako imalo sumnja u navedeni iznos, tada će procijeniti nekretninu prema parametrima kojima raspolaže. U slučaju da je obveznik plaćanja poreza nezadovoljan određenim iznosom, postoji mogućnost žalbe.
Koliki je porez na promet nekretnina za strance koji kupuju nekretninu u Hrvatskoj
Ne postoji poseban zakonski okvir koji regulira porez za strance i za njih nema posebnih ograničenja. Ipak, važno je razlikovati državljane EU-a i državljane trećih zemalja.
Od 1. veljače 2019. svi državljani EU-a stječu pravo posjedovanja nekretnina na isti način kao i hrvatski državljani. Iznimno europski građani ne mogu stjecati poljoprivredno zemljište do 30. lipnja 2023. Za sve ostale nekretnine postupak je isti kao da nekretninu kupuje hrvatski državljanin.
Državljani i pravne osobe iz država članica Europske unije od 1. veljače 2009. stječu pravo vlasništva nekretnine pod istim pretpostavkama kao i hrvatski državljani uz ispunjavanje općih pretpostavki za pravovaljanost pravnog posla (sadržaj pravnog posla propisan je Zakonom o obveznim odnosima – Nar. nov., br. 35/05. i 41/08.)
Državljani trećih zemalja mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj ako postoji uzajamnost, odnosno ako državljani RH u toj zemlji mogu stjecati vlasništvo nad nekretninama. Preduvjet za stjecanje prava vlasništva jest prethodna suglasnost Ministarstva pravosuđa. Kada potencijalni kupac dobije dopuštenje nadležnog ministarstva, utvrđuje se iznos poreza na promet nekretnina.
Tko je obveznik plaćanja poreza na nekretnine?
Prema Zakonu o porezu na nekretnine, svako stjecanje vlasništva nad nekretninom u Republici Hrvatskoj smatra se prometom nekretnine i plaća se porez na promet nekretnina. Prema odredbama članka 4. stavka 1. i 2. Zakona o porezu na promet nekretnina, stjecanje se odnosi na kupoprodaju, zamjenu, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje nakon dospijeća pravnog posla, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.
Porezna uprava zahtijevat će od kupca da plati porez, a ne od prodavatelja. Ipak, ako je u kupoprodajnom ugovoru izrijekom navedeno da je prodavatelj taj koji će preuzeti obvezu plaćanja poreza, tada prodavatelj jamči plaćanje poreza.
Osim kupnjom, nekretnine se mogu steći i nasljeđivanjem. Tada je porezni obveznik osoba koja nasljeđuje nekretninu. Ako nasljednik odluči odreći se imovine ili ustupiti nasljedstvo drugoj osobi, tada ne plaća on porez, već osoba koja će prijenosom nasljedstva postati nasljednik nekretnine. Ako se imovina stječe na temelju ugovora o dodjeli bespovratnih sredstava, tada je porezni obveznik osoba koja je nekretninu stekla bez plaćanja naknade.
Koji su slučajevi u kojima ste oslobođeni od plaćanja poreza na nekretnine?
Zakon o porezu na nekretnine navodi tri vrste oslobođenja od poreza na nekretnine, a to su opća izuzeća, oslobođenja kad se nekretnine unose u kapital trgovačkog društva te oslobođenja pri nasljeđivanju, darivanju i drugim oblicima slobodnog stjecanja.
Među općim iznimkama istaknuti su: Republika Hrvatska, jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, državna tijela, ustanove čiji je osnivač samo Republika Hrvatska, odnosno jedinice lokalne i područne (regionalne) samouprave, zaklade i fondovi, sve pravne osobe čiji je jedini osnivač Republika Hrvatska, Crveni križ ili neprofitne pravne osobe registrirane za pružanje humanitarne pomoći u skladu s posebnim propisom; diplomatska ili konzularna predstavništva stranih država na koje se primjenjuje reciprocitet i međunarodne organizacije za koje je međunarodnim ugovorom ugovoreno oslobođenje od plaćanja poreza na promet nekretnina; osobe koje stječu nekretnine u postupku povrata oduzete imovine i komasacije; prognanici i izbjeglice koji kupuju nekretnine zamjenom nekretnina u inozemstvu; građani koji kupuju stambenu zgradu ili stan (uključujući zemljište) na kojem imaju pravo najma ili uz suglasnost nositelja stambenog prava, sukladno propisima koji uređuju prodaju stanova s pravom najma. Isto vrijedi i za zaštićene najmoprimce koji kupe stambenu zgradu ili stan u kojem borave na temelju ugovora o najmu; osobe koje stječu nekretnine u skladu s propisima kojima se uređuje pretvaranje društvenog vlasništva u druge oblike vlasništva; supružnici, potomci i preci koji čine okomitu lozu, te posvojitelji i posvojenici koji su s primateljem u srodstvu i od njega stječu imovinu na temelju ugovora o doživotnoj renti; osobe koje prestankom suvlasništva stječu njihove zasebne dijelove, bez obzira na odnose prije i nakon prestanka suvlasništva ili diobe zajedničkog vlasništva.
Druga kategorija izuzeća, tj. porezno oslobođenje pri unosu nekretnine u trgovačko društvo, pretpostavlja prijenos vlasništva nad nekretninama u slučaju spajanja i pripajanja nekretnina i u postupku podjela u više trgovačkih društava.
Pri nasljeđivanju, darovanju i drugom stjecanju porez se ne plaća. Oslobođeni su poreza supružnici, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojitelji i posvojenici koji su u takvom odnosu s umrlim ili darovateljem; pravne i fizičke osobe kojima Republika Hrvatska ili jedinica lokalne i područne (regionalne) samouprave daruje ili daje nekretninu bez naknade za naknadu ili iz drugih razloga u vezi s domovinskim ratom; bivšim supružnici pri uređivanju imovinskopravnih odnosa.
U slučaju da mislite kako ste izuzeti od plaćanja poreza jer kupujete prvu nekretninu, ta je odredba ukinuta još 1. siječnja 2017. u skladu s europskom smjernicom prema kojoj svi kupci nekretnina trebaju biti ravnopravnom položaju. Umjesto toga, država je pokrenula model subvencioniranja rata stambenih kredita.
Šibenik
Šibenik
