Važna napomena: Tekst u nastavku služi isključivo u informativne svrhe. Agencija za nekretnine Terra dalmatica d.o.o. ne preuzima odgovornost za pravne ili porezne posljedice postupaka čitatelja temeljenih na ovim informacijama. S obzirom da se zakoni i propisi često mijenjaju, preporučujemo da prije donošenja odluke o kupnji, prodaji ili bilo kojem drugom pravnom postupku u vezi s nekretninama kontaktirate kvalificiranog pravnog savjetnika ili poreznog stručnjaka.
Kupnja ili prodaja nekretnine u Hrvatskoj uključuje plaćanje poreza na promet nekretnina. Uz svotu koju je potrebno izdvojiti za nekretninu, treba uzeti u obzir i ostale troškove koji vas kao kupca očekuju – porez, a često i proviziju agenciji za nekretnine. Razumijevanje poreznih obveza ključno je za izbjegavanje neplaniranih troškova. U ovom članku objašnjavamo što je porez na promet nekretnina, koji su noviteti od 2026. godine, kako se obračunava te postoje li kakvi izuzeci od plaćanja.
Pravni temelji i obveznici plaćanja poreza
Porez na promet nekretnina u Hrvatskoj reguliran je Zakonom o porezu na promet nekretnina. Prema odredbama članka 4. stavka 1. i 2. ovog Zakona, prometom nekretnine smatra se svako stjecanje vlasništva: kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje nakon dospijeća pravnog posla, stjecanje nekretnina u postupku likvidacije ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela te ostali načini stjecanja nekretnina od drugih osoba.
Porezna uprava zahtijevat će od kupca da plati porez, a ne od prodavatelja. Ipak, ako je u kupoprodajnom ugovoru izrijekom navedeno da je prodavatelj taj koji će preuzeti obvezu plaćanja poreza, tada prodavatelj jamči plaćanje poreza.
Porezna obveza nastaje u trenutku kada se izvrši prijenos prava na nekretninu, odnosno kada se potpiše ugovor o kupoprodaji ili darovanju. U nekim slučajevima porezna obveza može nastati i kod prijenosa prava na zemljištu, poput slučaja kada se prava prenose uz naknadu ili u okviru imovinskih raspodjela.
Nekretnine se mogu steći i nasljeđivanjem – tada je porezni obveznik osoba koja nasljeđuje nekretninu. Ako nasljednik odluči odreći se imovine ili ustupiti nasljedstvo drugoj osobi, tada ne plaća on porez, nego osoba koja će prijenosom nasljedstva postati nasljednik nekretnine. Ako se imovina stječe na temelju ugovora o dodjeli bespovratnih sredstava, tada je porezni obveznik osoba koja je nekretninu stekla bez plaćanja naknade.
Stope poreza te rokovi za prijavu i plaćanje
Za 2026. godinu stope poreza na promet nekretnina u Hrvatskoj ostaju nepromijenjene u odnosu na prethodne godine. Konkretno, plaćat će se porez po stopi od 3% od porezne osnovice.
Porez se obračunava na temelju cijene koju je kupac ili prodavatelj odredio u ugovoru o kupoprodaji ili na temelju procijenjene tržišne vrijednosti. U slučaju da cijena u ugovoru nije u skladu s tržišnom vrijednošću, porezna uprava može provesti procjenu i odrediti tržišnu cijenu.
Porez treba prijaviti u Poreznoj upravi u roku od 30 dana od dana stjecanja nekretnine, a platiti ga u roku od 15 dana od dana primitka rješenja Porezne uprave.
Oslobođenja od plaćanja poreza
Zakon o porezu na nekretnine navodi više vrsta oslobođenja od poreza na nekretnine. Od plaćanja poreza na promet nekretnina oslobođeni su:
- Bračni drug, potomci i preci koji čine uspravnu liniju te posvojenici i posvojitelji koji su u tom odnosu s ostaviteljem ili darovateljem
- Osobe koje stječu nekretnine u postupku vraćanja oduzete imovine ili komasacije
- Prognanici i izbjeglice koji stječu nekretnine zamjenom za svoju raniju nekretninu u inozemstvu
- Zaštićeni najmoprimci koji kupuju stan u kojem stanuju na temelju ugovora o najmu
- Republika Hrvatska i jedinice lokalne samouprave
- Pravne i fizičke osobe koje Republika Hrvatska ili jedinice lokalne samouprave daruju nekretninama bez naknade (npr. kao oblik odštete povezan s Domovinskim ratom)
- Bivši bračni drugovi koji uređuju svoje imovinske odnose nakon razvoda raspodjelom zajedničke imovine
- Pojedinci koji su imali pravo na kupovinu stana na kojem su imali stanarsko pravo ili uz suglasnost nositelja stanarskog prava
- Osobe koje stječu nekretnine prema propisima o pretvorbi društvenog vlasništva
- Osobe koje stječu nekretnine putem ugovora o doživotnom ili dosmrtnom uzdržavanju od bračnih drugova, potomaka, predaka, posvojenika ili posvojitelja
- Osobe koje stječu posebne dijelove nekretnine razvrgnućem suvlasništva ili diobom zajedničkog vlasništva, bez obzira na omjere prije i nakon razvrgnuća
Nasljeđivanje i darovanje nekretnina
U Hrvatskoj su od plaćanja poreza na nasljedstvo i darovanje potpuno oslobođeni članovi prvog nasljednog reda, što uključuje bračne drugove, potomke, pretke te posvojenike i posvojitelje. Za sve ostale nasljednike i primatelje darova primjenjuje se jedinstvena porezna stopa od četiri posto, neovisno o veličini nasljedstva. Porez se obračunava na naslijeđenu gotovinu, novčana potraživanja i druge oblike imovine koji nisu obuhvaćeni zakonskim iznimkama. Ovaj sustav, blaži od onoga u mnogim drugim zemljama, čini nasljeđivanje i darovanje u Hrvatskoj povoljnijim i jednostavnijim za najbližu rodbinu.
Povrat poreza za mlade do 45 godina
Od 1. siječnja 2025. godine na snazi je nova mjera koja omogućuje povrat 100% plaćenog poreza na promet nekretnina za mlade do 45 godina koji kupuju prvu nekretninu za stanovanje. Uvjeti za ostvarivanje prava na povrat poreza:
- Kupac ima do 45 godina u trenutku kupnje
- Radi se o kupnji prve nekretnine
- Nekretnina će služiti za stanovanje kupca
- Kupac mora prijaviti prebivalište na adresi nekretnine
Zahtjev za povrat poreza podnosi se Poreznoj upravi nakon što je porez plaćen. Ova mjera dio je programa pomoći mladima pri rješavanju stambenog pitanja.
Postupak prijave i potrebna dokumentacija
Za pravilno izvršavanje porezne obveze stjecatelj nekretnine mora prikupiti sve relevantne dokumente koji se razlikuju ovisno o načinu stjecanja nekretnine. Dokumentacija može uključivati ugovor o kupoprodaji, darovanju ili nasljeđivanju, pravomoćno rješenje o nasljeđivanju, osobnu iskaznicu i dokaz o vlasništvu nekretnine.
Prijavu poreza treba podnijeti u nadležnoj poreznoj upravi, prema mjestu prebivališta ili sjedišta nekretnine. Nakon podnesene prijave, porez se plaća u roku od 15 dana od dana primitka rješenja Porezne uprave.
Napomena: Prije 1. siječnja 2017. kupci prve nekretnine bili su oslobođeni plaćanja poreza na promet nekretnina. Uvođenjem europskih smjernica ta je odredba ukinuta kako bi svi kupci bili u ravnopravnom položaju. Umjesto toga, država je uvela model subvencioniranja stambenih kredita koji pomaže građanima u pokrivanju dijela mjesečnih obroka.
Zaključak
Svi koji sudjeluju u kupoprodajnom ili bilo kojem drugom ugovoru povezanom sa stjecanjem nekretnina trebaju pažljivo pratiti promjene i pravila kako bi izbjegli nesporazume i dodatne troškove. Svakako preporučujemo konzultaciju sa stručnjacima – pravnicima ili poreznim savjetnicima – kako biste pravilno ispunili sve obveze prema poreznoj upravi.