Zakon o prostornom uređenju i gradnji

Nikome nije omiljeno čitati zakone, pogotovo ako se nalazi usred procesa traženja lokacijske ili građevinske dozvole. Zato smo Vam odlučili barem malo pojednostavniti stvari i sažeti ono što zakon kaže po ovim i drugim pitanjima koja se tiču prostornog uređenja i gradnje.

Referiramo se pritom na Zakon o prostornom uređenju temeljem kojeg ćemo Vam u nastavku pojasniti osnove prostornog uređenja, razlike između lokacijske dozvole i dozvole za promjenu namjene i uporabu postojeće građevine te na kraju nešto reći o uređenju građevinskog zemljišta prije nego što se počne sa samom gradnjom.

Koji su ciljevi prostornog uređenja?

Sažeto rečeno, ciljevi prostornog uređenja su postavljanje okvira i regulatornih sustava za korištenje, zaštitu i upravljanje prostorom u Republici Hrvatskoj kako bi se optimiziralo življenje i zaštitila ekološko-ribolovna područja.

Zakon o prostornom uređenju polazi od pretpostavki da se racionalnom i planiranom gradnjom stvaraju temelji za društveni i gospodarski razvoj zemlje. A tko ne želi živjeti u uređenoj, organiziranoj zemlji s raznovrsnom gradnjom i u kojoj je k tome okoliš čist?

Osnovni ciljevi prostornog uređenja su, prema čl. 6 Zakona o prostornom uređenju:

1. Ravnomjeran prostorni razvoj usklađen s gospodarskim, društvenim i okolišnim polazištima.
2. Prostorna održivost u odnosu na racionalno korištenje i očuvanje kapaciteta prostora na kopnu, moru i u podmorju u svrhu učinkovite zaštite prostora. 
3. Povezivanje teritorija Države s europskim sustavima prostornog uređenja.
4. Njegovanje i razvijanje regionalnih prostornih osobitosti.
5. Međusobno usklađen i dopunjujući razmještaj različitih ljudskih djelatnosti i aktivnosti u prostoru radi funkcionalnog i skladnog razvoja zajednice uz zaštitu integralnih vrijednosti prostora.
6. Razumno korištenje i zaštita prirodnih dobara, očuvanje prirode, zaštita okoliša i prevencija od rizika onečišćenja.
7. Zaštita kulturnih dobara i vrijednosti.
8. Dobro organizirana raspodjela i uređenje građevinskog zemljišta.
9. Kvalitetan i human razvoj gradskih i ruralnih naselja, razvoj zelene infrastrukture te siguran, zdrav, društveno funkcionalan životni i radni okoliš.
10. Cjelovitost vrijednih obalnih ekosustava i kakvoća mora za kupanje i rekreaciju.
11. Odgovarajući prometni sustav, osobito javni prijevoz.
12. Opskrba, funkcionalna pristupačnost i uporaba usluga i građevina za potrebe različitih skupina stanovništva, osobito djece, starijih ljudi i osoba smanjenih sposobnosti i pokretljivosti.
13. Kvaliteta, kultura i ljepota prostornog i arhitektonskog oblikovanja.
14. Stvaranje visokovrijednog izgrađenog prostora s uvažavanjem specifičnosti pojedinih cjelina te razvijanjem zelene infrastrukture uz poštivanje prirodnog i urbanog krajobraza i kulturnog naslijeđa, a posebice uređenja ugostiteljsko-turističkih područja na obalnom i kopnenom području uz zaštitu užeg obalnog pojasa od građenja.
15. Prostorni uvjeti za razvoj gospodarstva.
16. Nacionalna sigurnost i obrana Države te zaštita od prirodnih i drugih nesreća. 

Prostorni plan ključan je za realizaciju navedenih ciljeva prostornog uređenja jer se temeljitom izradom i dosljednom provedbom prostornog plana, građevinu po građevinu, stvara kvalitetna infrastruktura.  

Izrada prostornog plana 

Prostorni plan određuje uvjete za gradnju i predstavlja preduvjet za samu gradnju. Svaki plan se sastoji od odredbi za provedbu prostornog plana, grafičkog dijela (kartografskog prikaza) i obrazloženja.

Prostorni planovi mogu se donositi na državnoj, regionalnoj ili lokalnoj razini. Zakon o prostornom uređenju (čl. 60) detaljnije objašnjava što svaka od ovih razina obuhvaća. Svaki plan ima svog nositelja i odgovornog voditelja, što varira ovisno o razini plana. Voditelja imenuje nadležni Zavod za prostorno uređenje (na državnoj, županijskoj ili gradskoj razini), a voditelj može biti bilo koji za to ovlašteni arhitekt (samostalan ili koji radi pri Zavodu). 

Arhitekt je zadužen prvo za izradu nacrta prijedloga prostornog plana te nacrta konačnog prijedloga prostornog plana te da se sve provodi u skladu sa zakonskim propisima. 

Na lokalnoj razini, svatko može inicirati izradu, izmjenu i dopunu prostornih planova. Prostorni planovi se barem jednom godišnje evaluiraju. Ako se plan uklapa u njemu “nadređene” prostorne planove te je financijski i drukčije opravdan, ministar ili predstavničko tijelo jedinice regionalne/lokalne samouprave donosi odluku o izradi prostornog plana. 

Proces nakon toga postaje nešto složeniji i odvija se između nositelja izrade i nadležnog javnopravnog tijela i svodi se na dostavu zahtjeva i odluka. Donose se stručna rješenja prostornog plana i provodi obvezna javna rasprava na kojoj se predstavlja prijedlog prostornog plana. Ovo je ključan trenutak jer prostorni plan tada izlazi u javnost te se sažima tekstualno i grafički. Javna rasprava se objavljuje u odgovarajućeg službenom glasilu (u dnevnom tisku, Narodnim novinama, mrežnim stranicama Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine ili drugim prikladnim lokacijama). 

Nakon provedene javne rasprave, usvajanja mogućih izmjena i dopuna, izrađuje se nacrt konačnog prijedloga prostornog plana kojeg priprema stručni izrađivač (najčešće arhitekt) u suradnji s nositeljem izrade. 

Potom se pribavlja mišljenje Zavoda za prostorno uređenje županije, odnosno Ministarstva, ovisno o razini o kojoj se radi. Prostorni plan potom donosi za to nadležno tijelo (čl. 109 Zakona) te se objavljuje Odluka o donošenju prostornog plana. 

Ova Odluka temeljni je dokument na kojem se zasniva provedba prostornog plana i sadrži više stavki (čl. 111 Zakona), između ostalog: kartografske prikaze, ime stručnog izrađivača plana i odredbe za provedbu plana. 

Tek kad se ustanove potrebni akti za provedbu prostornog plana, uz pribavljanje građevinske dozvole, moguće je nastaviti s bilo kakvim zahvatom u prostoru. Ovi akti obuhvaćaju dozvole za promjenu namjene i uporabu građevine, rješenja o utvrđivanju građevne čestice, potvrde parcelacijskog elaborata i lokacijske dozvole. 

Za koje se zahvate izdaje lokacijska dozvola?

Zakon o prostornom uređenju (čl. 125) jasno određuje za koje se prostore izdaje lokacijska dozvola i obuhvaća:

• Većinu vrsta eksploatacijskih polja. 
• Rudarske objekte i postrojenja za eksploataciju ugljikovodika ili geotermalne vode za energetske svrhe.
• Određivanje novih vojnih lokacija i građevina.
• Zahvate u prostoru koji se ne smatraju građenjem.
• Etapno i/ili fazno građenje građevine.
• Složeni zahvat u prostoru.
• Građenje na zemljištu s neriješenim imovinskopravnim odnosima.

Uvjeti za izdavanje lokacijske dozvole

Lokacijska dozvola izdaje se na zahtjev stranke nakon prilaganja potrebne dokumentacije elektroničkim putem (koristeći eDozvole) ili fizički u nadležnom upravnom tijelu.

Glavni preduvjet za izdavanje lokacijske dozvole je izrada idejnog projekta koji sadrži nacrte i dokumente koji daju osnovna oblikovno-funkcionalna i tehnička rješenja zahvata u prostoru, prikazuju smještaj građevina na čestici i određuju osnovna polazišta značajna za osiguravanje postignuća temeljnih zahtjeva za građevinu. Idejni projekt izrađuje projektant i mora sadržavati izjavu projektanta da je idejni projekt izrađen u skladu s prostornim planom i odgovarajućim zakonima.

Popis ostale potrebne dokumentacije i pojašnjenja iste dostupni su na službenoj mrežnoj stranici Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine. Jedan od uvjeta za izdavanje lokacijske dozvole je i da je priložena sva potrebna dokumentacija pa Vas upućujemo da obratite pozornost na istu.

Dozvola za promjenu namjene i uporabu građevine

Ovu dozvolu valja razlikovati od lokacijske dozvole jer se izdaje za postojećih građevina ili njene samostalne uporabne cjeline na kojima nisu potrebni daljnji građevinski radovi (za što bi inače trebala građevinska dozvola).

U ovom slučaju vlasnik predaje zahtjev uz dokaz o vlasništvu, dokaze o postojećoj građevini (uključujući ranije spomenut glavni projekt građevine te snimke postojećeg stanja), aktima za uporabu građevine kojima se potvrđuje da se građevina mogla i može koristiti (što može uključivati i ranije pribavljenu lokacijsku dozvolu), suglasnost nadležno tijela za prenamjenu te rješenje o prihvatljivosti zahvata za okoliš.

Ova dozvola se uglavnom odobrava ako se utvrdi da je nova namjena i dalje u skladu s prostornim planom i drugim lokacijskim uvjetima.

Nadležno upravo tijelo potom obavlja očevid i, ako su ispunjeni svi uvjeti, izdaje dozvolu za promjenu namjene i uporabu građevine.

Uređenje građevinskog zemljišta

Svako građevinsko zemljište treba se urediti kako bi se osposobilo za građenje, rekonstrukciju i korištenje građevina u skladu s njihovim prostornim planom.

Ono obuhvaća:

• Pribavljanje projekata i druge dokumentacije.
• Rješavanje imovinskopravnih odnosa.
• Ishođenje akata potrebnih za provedbu radova u svrhu uređenja (prisjetimo se da u ovo spada i lokacijska dozvola).
• Građenje/rekonstrukciju infrastrukture i građevina javne i društvene namjene.
• Sanaciju terena (odvodnjavanje, izravnavanje, osiguranje zemljišta, itd.).

Ako ste vlasnik ili pak želite biti vlasnik građevinskog zemljišta, kuće ili neke druge nekretnine u Hrvatskoj važno je biti dobro upoznat s različitim dozvolama koje će Vam trebati za uređenje zemljišta ili uređivanje postojeće građevine. Upućujemo Vas stoga na primarne izvore koji uključuju Zakon o prostornom uređenju i druge relevantne zakone i ostale propise iz područja prostornog uređenja.