Važna napomena: Tekst u nastavku služi isključivo u informativne svrhe. Agencija za nekretnine Terra dalmatica d.o.o. ne preuzima odgovornost za pravne ili porezne posljedice postupaka čitatelja temeljenih na ovim informacijama. S obzirom da se zakoni i propisi često mijenjaju, preporučujemo da prije donošenja odluke o kupnji, prodaji ili bilo kojem drugom pravnom postupku u vezi s nekretninama kontaktirate kvalificiranog pravnog savjetnika ili poreznog stručnjaka.
Nakon kupnje građevinskog zemljišta, prvi korak prema početku gradnje jest pribavljanje građevinske dozvole. Tim dokumentom potvrđuje se da je glavni projekt izrađen u skladu s prostornim planom i drugim propisima te da su ispunjeni svi preduvjeti za gradnju na određenoj lokaciji.
Koja institucija izdaje građevinsku dozvolu?
Građevinsku dozvolu izdaje nadležno upravno tijelo ovisno o lokaciji planirane gradnje: ured državne uprave velikog grada (s više od 35.000 stanovnika), grada koji je sjedište županije, županijski ured za ostale općine i gradove na području županije, odnosno ured Grada Zagreba nadležan za upravne poslove graditeljstva. Popis svih nadležnih tijela dostupan je na stranicama Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Građevinska dozvola za strance
Građani EU-a i državljani Švicarske Konfederacije mogu bez ograničenja kupovati nekretnine u Hrvatskoj te pod istim uvjetima kao i hrvatski građani graditi ili rekonstruirati objekte. Iznimke su poljoprivredno zemljište, nekretnine unutar zaštićenih područja prirode i nacionalnih parkova.
Državljani zemalja izvan EU-a imaju ista prava ako postoji uzajamnost u stjecanju prava vlasništva na nekretninama s njihovom državom. Za stjecanje tih prava potrebno je podnijeti zahtjev Ministarstvu pravosuđa i uprave, a daljnji postupak jednak je onome za hrvatske državljane.
Postupak ishođenja građevinske dozvole
Prvi korak jest predaja zahtjeva za izdavanje građevinske dozvole nadležnom upravnom tijelu. Zahtjev je moguće predati osobno ili putem informacijskog sustava e-Dozvola.
Potrebna dokumentacija
Prema odredbama Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, zahtjevu za izdavanje građevinske dozvole prilažu se:
- tri primjerka glavnog projekta
- izjava projektanta da je glavni projekt izrađen u skladu s prostornim planom i drugim propisima
- pisano izvješće o kontroli glavnog projekta (ako je kontrola propisana)
- potvrda o nostrifikaciji glavnog projekta (ako je projekt izrađen prema stranim propisima)
- potvrde javnopravnih tijela da je glavni projekt izrađen u skladu s posebnim propisima, odnosno dokaz da je podnesen zahtjev za izdavanje tih potvrda
- potvrda javnopravnog tijela o usklađenosti s rješenjem o prihvatljivosti zahvata za okoliš (za zahvate koji podliježu procjeni utjecaja na okoliš)
- dokaz pravnog interesa za izdavanje građevinske dozvole
- dokaz da podnositelj može biti investitor, ako je to propisano posebnim zakonom
- dokaz o ispunjenju obveze prijenosa dijela zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave ili o sklapanju ugovora o služnosti, ako takva obveza postoji
Važno je napomenuti da građevinska dozvola nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na nekretnini te ne predstavlja pravnu osnovu za ulazak u posjed nekretnine. Za njezino izdavanje dovoljno je dokazati pravni interes.
Kada građevinska dozvola nije potrebna?
Pravilnikom o jednostavnim građevinama i radovima (NN 112/17, 34/18 i 36/19) propisani su slučajevi u kojima nije potrebno ishoditi građevinsku dozvolu.
Građevine koje se mogu graditi bez dozvole i glavnog projekta
- vrtna sjenica
- slobodnostojeća ili sa zgradom konstruktivno povezana nadstrešnica tlocrtne površine do 20 m² izvan gabarita postojeće zgrade
- ograda visine do 2,2 m, odnosno najviše 1,80 m prema važećoj planskoj dokumentaciji
- potporni zid visine do 1 m
- kiosk i slična građevina gotove konstrukcije tlocrtne površine do 15 m² na javnoj površini
- reklamni pano oglasne površine do 12 m²
Radovi koji zahtijevaju glavni projekt, ali ne i dozvolu
- pomoćna zgrada s jednom etažom do 50 m² tlocrtne površine
- bazen tlocrtne površine do 100 m² ukopan u tlo na građevnoj čestici postojeće zgrade
- radovi na postojećoj zgradi kojima se dodaju, obnavljaju ili zamjenjuju dijelovi omotača grijanog ili hlađenog dijela zgrade (prozori, vrata, prozirni elementi pročelja)
Koliko košta građevinska dozvola?
Administrativna pristojba za izdavanje građevinske dozvole kreće se između 800 i 1200 kuna, pri čemu je najčešći iznos oko 1000 kuna. Veći gradovi uglavnom imaju više pristojbe, dok su troškovi u manjim mjestima niži.
Osim same pristojbe, investitori trebaju računati i na druge značajne troškove: izradu glavnog projekta (arhitektonskog, građevinskog, geodetskog, elektrotehničkog), troškove priključaka te komunalni i vodni doprinos koje određuju jedinice lokalne samouprave i Hrvatske vode.
Koliko traje postupak izdavanja?
Brzina izdavanja građevinskih dozvola ovisi o efikasnosti gradskih uprava i organiziranosti nadležnih tijela. Prema podacima Ministarstva graditeljstva, prosječno vrijeme izdavanja u 33 grada koji koriste sustav e-Dozvola iznosilo je 29,6 dana u 2021. godini. Putem sustava e-Dozvola podnositelji zahtjeva mogu u svakom trenutku pratiti status svog predmeta.
Rok važenja građevinske dozvole
Građevinska dozvola prestaje vrijediti ako investitor ne pristupi gradnji u roku od tri godine od dana pravomoćnosti dozvole.