Nakon kupnje građevinskog zemljišta, da bismo uopće mogli početi graditi, treba pribaviti građevinsku dozvolu. Tim dokumentom potvrđuje se da je glavni projekt izrađen u skladu s prostornim planom i drugim propisima te uvjetima koje mora ispunjavati građevina na određenoj lokaciji i da su ispunjeni svi potrebni preduvjeti za gradnju.
Koja institucija izdaje građevinsku dozvolu?
Građevinsku dozvolu izdaje ured državne uprave velikog grada (koji broji više od 35.000 stanovnika), gradovi koji su sjedišta županija za svoje područje ili pak županijski uredi za sve ostale općine i gradove na području određene županije, odnosno ured Grada Zagreba nadležan za upravne poslove graditeljstva na čijem području se planira gradnja ili rekonstrukcija građevine, ako Zakonom o gradnji ili posebnim zakonima nije drukčije određeno. Popis nadležnih tijela nalazi se na stranicama Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine.
Građevinska dozvola za strance
Građani EU-a i državljani Švicarske Konfederacije, jednako kao i hrvatski građani, mogu bez ograničenja kupovati nekretnine u Hrvatskoj (uz određene iznimke kao što su poljoprivredno zemljište, nekretnine unutar zaštićenih područja, nekretnine u zaštićenim područjima prirode i nekretnine u nacionalnim parkovima) te pod istim uvjetima graditi ili rekonstruirati građevine. Državljani zemalja koje ne pripadaju EU također imaju ista prava ako je riječ o državi s kojom postoji uzajamnost u stjecanju prava vlasništva na nekretninama, a za stjecanje tih prava potrebno je podnijeti zahtjev Ministarstvu pravosuđa i uprave. Daljnji postupak ne razlikuje se od onog za državljane Republike Hrvatske.
Da bi se pristupilo gradnji objekta, potrebno je ishoditi pravomoćnu građevinsku dozvolu.
Prvi je korak u tome postupku predaja zahtjeva za izdavanje građevinske dozvole koji investitor upućuje nadležnom upravnom tijelu. Zahtjev je moguće predati i putem informacijskog sustava e-Dozvola.
Prema odredbama Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, zahtjevu za izdavanje građevinske dozvole prilažu se:
• tri primjerka glavnog projekta
• izjava projektanta da je glavni projekt izrađen u skladu s prostornim planom i drugim propisima u skladu s kojima mora biti izrađen
• pisano izvješće o kontroli glavnog projekta (ako je kontrola propisana)
• potvrda o nostrifikaciji glavnog projekta (ako je projekt izrađen prema stranim propisima)
• potvrde javnopravnih tijela da je glavni projekt izrađen u skladu s posebnim propisima, odnosno posebnim uvjetima i/ili dokaz da je podnio zahtjev za izdavanje tih potvrda, odnosno utvrđivanje tih uvjeta ako iste nisu izdane u roku propisanom ovim Zakonom
• potvrdu javnopravnog tijela da je glavni projekt izrađen u skladu s rješenje o prihvatljivosti zahvata za okoliš (ako se radi o zahvatu u prostoru za koji se prema posebnim propisima provodi postupak procjene utjecaja zahvata na okoliš i/ili ocjene prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu)
• dokaz pravnog interesa za izdavanje građevinske dozvole
• dokaz da može biti investitor (koncesija, suglasnost ili drugi akt propisan posebnim propisom), ako se radi o građevini za koju je posebnim zakonom propisano tko može biti investitor
• dokaz da je vlasnik građevinskog zemljišta ispunio svoju dužnost prijenosa dijela zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave, odnosno dužnosti sklapanja ugovora o osnivanju služnosti provoza i/ili prolaza, propisane posebnim zakonom kojim se uređuje prostorno uređenje, ako takva dužnost postoji.
Kako građevinska dozvola nema pravnih učinaka na vlasništvo i druga stvarna prava na nekretnini za koju je izdana i ne predstavlja pravnu osnovu za ulazak u posjed nekretnine, za njeno izdavanje dovoljno je samo dokazati pravni interes, navodi se na stranicama e-Građani.
Kada građevinska dozvola nije potrebna?
Slučajevi u kojima nije potrebna građevinska dozvola propisani su Pravilnikom o jednostavnim građevinama i radovima (Narodne novine broj 112/17, 34/18 i 36/19) i u njemu su istaknute situacije i zahvati pri kojima nije potrebno ishoditi građevinsku dozvolu. Neke od građevina koje se mogu graditi bez dozvole i glavnog projekta su:
• vrtna sjenica,
• slobodnostojeća ili sa zgradom konstruktivno povezana nadstrešnica, tlocrtne površine do 20 m² izvan tlocrtnih gabarita postojeće zgrade,
• ograda visine do 2,2 m, odnosno prema važećoj planskoj dokumentaciji najviše visine 1,80 m,
• potporni zid visine do 1 m,
• kiosk i druga građevina gotove konstrukcije tlocrtne površine do 15 m2 na javnoj površini u skladu s odlukom nadležnog tijela JLS prema propisima kojima se uređuje komunalno gospodarstvo
• reklamni pano oglasne površine do 12 m² i drugo.
Pravilnikom su propisani i radovi kojima se može pristupiti bez dozvole za gradnju, ali na osnovu glavnog projekta, primjerice:
• pomoćna zgrada koja ima jednu etažu do 50 m² tlocrtne površine
• bazen tlocrtne površine do 100 m² ukopan u tlo na građevnoj čestici postojeće zgrade
• radovi na postojećoj zgradi kojima se dodaju, obnavljaju ili zamjenjuju dijelovi zgrade koji su dio omotača grijanog ili hlađenog dijela zgrade kao npr. prozori, vrata ili prozirni elementi pročelja.
Koja je cijena građevinske dozvole?
Administrativna pristojba za izdavanje građevinske dozvole kreće se uglavnom u iznosu između 800 i 1200 kn, a najčešći je srednji iznos od 1000 kuna. Veći gradovi uglavnom traže više, dok je trošak izdavanja u manjim mjestima i siromašnijim županijama niži.
No valja imati na umu da postoji niz drugih i to znatnih troškova uz samu gradnju, kao što su izrada glavnog projekta, arhitektonskog, građevinskog, geodetskog, elektrotehničkog projekta, trošak za priključke, a na kraju je svaki investitor dužan platiti komunalni i vodni doprinos koje definiraju jedinice lokalne samouprave prema zonama te Hrvatske vode.
Koliko se čeka na građevinsku dozvolu?
Brzina izdavanja građevinskih dozvola ovisi o efikasnosti gradskih uprava i organiziranosti županijskih i gradskih nadležnih tijela. Prema podacima iz Ministarstva graditeljstva, prosječna dužina čekanja odnosno izdavanja građevinskih dozvola u 33 grada koji su u sustavu e-Dozvola 2021. godine iznosila je 29,6 dana. Važno je naglasiti da podnositelji zahtjeva putem sustava e-Dozvola u svakom trenutku mogu vidjeti u kojoj je fazi rješavanje njihova zahtjeva.
Građevinska dozvola prestaje vrijediti ako investitor ne pristupi gradnji u roku od tri godine od dana pravomoćnosti dozvole.
Šibenik
Šibenik
