Važna napomena: Tekst u nastavku služi isključivo u informativne svrhe. Agencija za nekretnine Terra dalmatica d.o.o. ne preuzima odgovornost za pravne ili porezne posljedice postupaka čitatelja temeljenih na ovim informacijama. S obzirom da se zakoni i propisi često mijenjaju, preporučujemo da prije donošenja odluke o kupnji, prodaji ili bilo kojem drugom pravnom postupku u vezi s nekretninama kontaktirate kvalificiranog pravnog savjetnika ili poreznog stručnjaka.
Procjenjivanje vrijednosti vaše nekretnine izuzetno je važno kako biste dobili jasnu predodžbu o tome kako stojite na tržištu. Možete pokušati sami procijeniti nekretninu pregledavanjem oglasnika i usporedbom sa sličnim nekretninama, no ako želite profesionalnu prosudbu, zatražite pomoć agencije za nekretnine.
Što je tržišna vrijednost nekretnine?
Tržišna vrijednost neke nekretnine procjenjuje se usporedbom sa sličnim nekretninama na istom području. Jednostavnije rečeno, treba analizirati kako vaš dom izgleda u očima budućih kupaca u usporedbi s drugim domovima na određenoj lokaciji. U obzir je potrebno uzeti prodajnu cijenu nekretnine slične vašoj: da ima jednak broj spavaćih soba i kupaonica, da je približne kvadrature, da ima dodatni vanjski prostor. Ako surađujete s agencijom za nekretnine, ovdje započinje sveukupna procjena vašeg doma.
Tko obavlja procjenu vrijednosti nekretnine?
Vlasnik nekretnine može sam procijeniti vrijednost svoje nekretnine usporedbom s drugim, sličnim nekretninama i tako saznati okvirnu tržišnu cijenu. Ako se financiranje odvija putem bankovnih kredita, primjenjuje se službena procjena vrijednosti koju provode procjenitelji i ovlašteni sudski vještaci. Oni su na temelju zakona jedini ovlašteni za obavljanje ovakvih radnji.
Dužnost procjenitelja je da prilikom procjene navedu i dodatne podatke kao što su datum kupoprodajnog ugovora, broj i površina katastarske čestice, naziv katastarske općine te druga obilježja nekretnine. Za izgrađene katastarske čestice nužno je navesti vrstu, površinu i opis građevine, naziv ulice, kućni broj i godinu izgradnje.
Metode za procjenjivanje vrijednosti nekretnine
Procjena nekretnina u Hrvatskoj regulirana je Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina koji definira nadležnosti upravnih tijela, metode procjenjivanja vrijednosti i načine procjene naknada za izvlaštene nekretnine.
Propisane su tri metode za procjenu vrijednosti nekretnine. Poredbena metoda koristi se za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih i neizgrađenih zemljišta te stambenih objekata, garaža i parkirnih mjesta, pri čemu se tržišna vrijednost određuje iz najmanje tri kupoprodajne cijene poredbenih nekretnina. Prihodovna metoda primjenjuje se za utvrđivanje tržišnih vrijednosti katastarskih čestica na kojima su izgrađeni stambeni i drugi objekti. Troškovnom metodom procjenjuje se vrijednost naknadnih ulaganja te eventualne štete i nedostaci na pojedinim građevinama.
Čimbenici koji utječu na vrijednost nekretnine
Vrijednost vaše nekretnine temelji se na tome koliko su kupci voljni platiti za nju, no treba imati na umu da je svaki kupac drugačiji. Primjerice, jednoj obitelji važnija je blizina škole i vrtića, dok drugima veću ulogu igra kvadratura i broj soba.
Lokacija
Lokacija vaše nekretnine može biti idealna za vas jer je blizu mjesta gdje radite ili blizu kuće vaših roditelja. Međutim, procjenitelji će se pri određivanju vrijednosti poslužiti drugim pokazateljima: blizinom škola, vrtića i trgovina, dobrom povezanošću s drugim dijelovima grada, mogućnostima zaposlenja, blizinom zabavnih i rekreacijskih sadržaja te blizinom mora i pogledom.
U većini slučajeva lokacija je važnija čak i od veličine te stanja nekretnine, posebice ako se ista nalazi u prvom redu do mora. Prolazi li cesta ispred nekretnine i kakav pogled puca s balkona ili iz dnevne sobe značajno utječe na vrijednost. Ako će budući stanari uživati u nesmetanom pogledu na borove i morsku pučinu, rado će izdvojiti više novca jer sama nekretnina vrijedi puno više od one smještene iznad prometnice s pogledom na susjedstvo.
Veličina nekretnine
Prilikom procjenjivanja vrijednosti nekretnine veličina je važan čimbenik jer stan ili kuća veće kvadrature može značajno utjecati na procjenu u pozitivnom smislu. Vrijednost se ugrubo procjenjuje po cijeni po kvadratnom metru, koja varira ovisno o lokaciji i o tome je li riječ o novogradnji ili starogradnji. Osim kvadrature, pri određivanju vrijednosti u obzir se uzima i korisna površina nekretnine.
Starost nekretnine i trenutno stanje
Novoizgrađene nekretnine procijenjene su na veću vrijednost, što je i logično. Činjenica da su važni dijelovi poput vodovodnih i električnih instalacija te krova noviji znači da je manja vjerojatnost kvara, a time su odmah vidljive uštede za kupca. Ako krov ima 20-godišnju garanciju, to je značajan iznos novca koji će vlasnik uštedjeti u usporedbi sa starijom kućom na kojoj će krov sigurno trebati zamijeniti u nekom doglednom razdoblju.
Nadogradnje
Nadogradnje mogu povećati vrijednost vaše nekretnine, posebno ako je riječ o starogradnji. Međutim, utjecaj nadogradnje ovisi o tržištu na kojem se nekretnina nalazi. Primjerice, osigurano parkirno mjesto može vrijediti više u centru grada nego izvan centra.
Tržište kupaca ili tržište prodavača?
Čak i ako je vaša nekretnina u izvrsnom stanju i na najboljoj lokaciji, broj nekretnina na tržištu i broj zainteresiranih kupaca mogu značajno utjecati na njezinu vrijednost. Ako je tržište prepuno prodavatelja, a broj kupaca je mali, riječ je o tržištu kupaca. Potražnja za nekretninama opada i kupci su ti koji diktiraju cijenu jer je mogu tražiti po sniženoj cijeni. U većini situacija prodavatelj pristaje na ovakvo rješenje, osobito ako želi brzo obaviti prodaju.
Suprotno tome, ako je puno potencijalnih kupaca zainteresirano za manji broj nekretnina, radi se o tržištu prodavača. Potražnja je veća od ponude i vi kao prodavatelj možete slobodnije određivati cijenu. Naravno, ne bi trebalo ići u krajnosti jer tako možete negativno utjecati na cjelokupnu kupoprodajnu situaciju.
Zašto je važno znati vrijednost vaše nekretnine?
Poznavanje vrijednosti vaše nekretnine omogućuje vam da lakše odredite najbolju prodajnu cijenu na temelju svih čimbenika koji na nju utječu. Osim toga, na taj način možete procijeniti što si zapravo možete priuštiti.
Savjetujemo vam da procjenu nekretnine prepustite stručnjacima kao što su agencije za nekretnine. Iskusni i stručni agenti dat će vam jasne informacije koje vas zanimaju, a personalizirani pristup, efikasnost i učinkovitost njihove su glavne karakteristike.