Procjenjivanje vrijednosti vaše nekretnine izuzetno je važno kako biste dobili jasnu predodžbu o tome kako "stojite" na tržištu. Možete pokušati samo procijeniti nekretninu, no ako želite profesionalnu prosudbu, zatražite pomoć agencije za nekretnine.
Možda se pitate biste li trebali u ovom vremenu kada cijene nekretnina rastu prodati svoj dom te iskoristiti njegov kapital? Dok razmatrate neke svoje mogućnosti najprije morate znati koliko zapravo vrijedi vaša kuća ili stan. Vrijednost same nekretnine možete saznati na nekoliko načina. Za početak vi kao vlasnik nekretnine možete pregledavati oglasnike i na temelju sličnih nekretnina procijeniti vrijednost vaše. A možete i angažirati stručnjaka, što vam toplo preporučujemo.
Što je tržišna vrijednost nekretnine?
Tržišna vrijednost neke nekretnine procjenjuje se tako da se jedna nekretnina uspoređuje sa sličnim nekretninama na istom području. Jednostavnije rečeno, treba „analizirati” kako vaš dom izgleda u očima budućih kupaca u usporedbi s drugim domovima na nekoj lokaciji. U obzir je potrebno uzeti prodajnu cijenu nekretnine slične vašoj. Da ima jednaki broj spavaćih soba i kupaonica, da je približne kvadrature, da ima dodatni vanjski prostor... Ako surađujete s agencijom za nekretnine, onda ovdje započinje sveukupna procjena vašeg doma.
Tko obavlja procjenu vrijednosti nekretnine?
Kako što smo ranije spomenuli vlasnik nekretnine može sam procijeniti vrijednost svoje nekretnine na način da je uspoređuje s drugim, sličnim nekretninama. Tako može saznati realnu tržišnu cijenu. Ako se financiranje odvija putem bankovnih kredita, onda se primjenjuje službena procjena vrijednosti koju provode procjenitelji i ovlašteni sudski vještaci. Oni su na temelju zakona jedini ovlašteni za obavljanje ovakvih radnji. Dužnost procjenitelja je da prilikom obavljanja ovog posla navedu i druge podatke kao što su datum kupoprodajnog ugovora, broj i površinu katastarske čestice, naziv katastarske općine te druge podatke koji se odnose na obilježje nekretnine. Za izgrađene katastarske čestice nužno je navesti vrstu, površinu i opis građevine, naziv ulice, broj i godinu izgradnje.
Metode za procjenjivanje vrijednosti nekretnine
Procjena nekretnina u Hrvatskoj regulirana je Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina u kojem su definirane nadležnosti upravnih tijela, metode procjenjivanja vrijednosti, načini procjene naknada za izvlaštene nekretnine...
Propisane su metode za procjenu vrijednosti nekretnine, a one se odnose na poredbenu metodu, prihodovnu i troškovnu. Poredbena metoda koristi se za utvrđivanje tržišne vrijednosti izgrađenih i neizgrađenih zemljišta te stambenih objekata, garaža, parkirnih mjesta i tako dalje. Na ovaj se način tržišna vrijednost određuje iz najmanje 3 kupoprodajne cijene poredbenih nekretnina. Prihodovna metoda primjenjuje se za utvrđivanje tržišnih vrijednosti katastarskih čestica na kojima su izgrađeni stambeni i drugi objekti. Troškovnom metodom procjenjuje se vrijednost naknadnih ulaganja te eventualne štete i nedostaci na pojedinim građevinama.
Navedeni zakon bavi se tržišnom vrijednosti nekretnine, a njezina osnovica ispituje se primjenom netom navedenih metoda i drugih postupaka. Osim toga, kako bi se dobila relevantna procijenjena vrijednost neke nekretnine obavezno se koriste kupoprodajne cijene, najamnine, troškovi gospodarenja i tako dalje.
Čimbenici koji utječu na vrijednost nekretnine
Vrijednost vaše nekretnine temelji se na činjenici koliko su kupci voljni platiti vaš dom, no treba imati na umu da je svaki kupac drugačiji. Primjerice, jednoj je obitelj važnija blizina škole i vrtića, dok drugima veću ulogu igra kvadratura i broj soba u stanu. Donosimo najvažnije čimbenike koji utječu na vrijednost nekretnina.
Lokacija
Lokacija vaše nekretnine može biti idealna za vas; blizu je mjesta u kojem radite, blizu je kuće vaših roditelja i sl., međutim, u slučaju kada procjenitelji određuju njezinu vrijednost oni će se poslužiti drugim važnim pokazateljima kao što su:
• blizina škola, vrtića, trgovina,
• dobra povezanost s drugim dijelovima grada,
• mogućnosti zaposlenja,
• blizina zabavnih i rekreacijskih sadržaja,
Navedeni čimbenici itekako mogu utjecati na to zašto su u nekim dijelovima grada nekretnine skuplje, a u drugim su jeftinije. Osim toga, blizina autocesta i javnog prijevoza također može utjecati na sveukupnu vrijednost nekretnine.
U većini slučajeva lokacija je važnija čak i od veličine te stanja nekretnine, osobito ako se ista nalazi prvi red do mora. Činjenice prolazi li cesta ispred nekretnine ili ne te "gdje puca" pogled s balkona, dnevne sobe ili iz kuhinje značajno utječu na vrijednost nekretnine. Ako će budući stanari uživati u nesmetanom pogledu na borove i morsku pučinu te tako svakodnevno krijepiti dušu i tijelo, rado će izdvojiti nešto više novca, budući da i sama nekretnina vrijedi puno više od one smještene tik iznad važne prometnice s koje se pogled pruža jedino na susjedstvo.
Veličina nekretnine
Prilikom procjenjivanja vrijednosti nekretnine veličina je važan čimbenik koji treba uzeti u obzir, budući da, općenito govoreći, stan ili kuća veće kvadrature može drastično utjecati na procjenu vrijednosti, naravno, u pozitivnom smislu za vas kao prodavatelja.
Vrijednost nekretnine ugrubo se procjenjuje po cijeni po kvadratnom metru. Cijena po kvadratnom metru nerijetko varira ovisno o lokaciji nekretnine i o činjenici je li riječ o novogradnji ili starogradnji. Osim kvadrature pri određivanju vrijednosti nekretnine u obzir se uzima i korisna površina nekretnine.
Starost nekretnine i trenutno stanje
Novoizgrađene nekretnine su procijenjene na veću vrijednost, što je i logično. Činjenica da su važni dijelovi svake kuće ili stana noviji poput vodovodnih i električnih instalacija, krova i sl. manja je vjerojatnost da će se pokvariti, tako da su tu odmah vidljive uštede za kupca. Dobro je i ako krov ima 20-godišnju garanciju; to je relativno veliki iznos novca koji će vlasnik uštedjeti tijekom iduća dva desetljeća u usporedbi sa starijom kućom na kojoj će krov sigurno trebati zamijeniti u nekom doglednom razdoblju.
Nadogradnje
Nadogradnje mogu povećati vrijednost vaše nekretnine, posebno ako je riječ o starogradnji. Međutim, utjecaj nadogradnje i drugih čimbenika koji mogu povećati vrijednost nekretnine ovise o tržištu na kojem se nekretnina nalazi kao i o njezinoj vrijednosti. Recimo, oslobođeno parkirno mjesto može vrijediti više u centru grada, nego izvan centra.
Tržište kupaca ili tržište prodavača?
Čak i ako je vaša nekretnina u izvrsnom stanju, nalazi se na najboljoj lokaciji i ima sve što je potrebno jednoj obitelji ili paru, broj nekretnina na tržištu na tom istom području kao i „broj kupaca” na tržištu itekako mogu utjecati na njezinu vrijednost. Ako je tržište prepuno prodavatelja nekretnina, a broj zainteresiranih kupaca je jako mali, onda je riječ o tržištu kupaca. Samim time ovo znači da potražnja za nekretninama opada te da u su u ovom slučaju kupci ti koji „određuju” cijenu nekretnine, budući da je mogu tražiti po znatno sniženoj cijeni. U većini situacija prodavatelj pristaje na ovakvo rješenje te se prilagođava zahtjevima kupaca, osobito ako brzo želi obaviti prodaju.
Suprotno tome, ako je jako puno potencijalnih kupaca koji su zainteresirani za manji broj nekretnina na nekoj lokaciji, radi se o tržištu prodavača. To znači da je potražnja veća od ponude te da vi kao prodavatelj stana ili kuće slobodno možete diktirati cijenu. Naravno, ne bi trebalo ići ni u kakve krajnosti, jer tako možete negativno utjecati na cjelokupnu kupoprodajnu situaciju. Iz tog je razloga najbolje konzultirati se sa stručnjacima.
Zašto je važno znati vrijednost vaše nekretnine?
Poznavanje vrijednosti vaše nekretnine omogućuje vam da lakše odredite najbolju prodajnu cijenu na temelju svih faktora koji na nju utječu. Osim toga, na taj način možete procijeniti što si zapravo možete priuštiti.
Savjetujemo vam da procjenu nekretnine prepustite stručnjacima kao što su, recimo, agencije za nekretnine. Iskusni i stručni agenti educirani za rad u ovom području dat će vam jasne informacije koje vas zanimaju, a personalizirani pristup, efikasnost i učinkovitost njihove su glavne karakteristike.
Šibenik
Šibenik
