Utvrđivanje vrijednosti neke nekretnine može biti vrlo osjetljivo pitanje, posebice ako je ta nekretnina stavljena na tržište i ako se za nju aktivno traži kupac. U mnogo slučajeva se iznos kojim prodavatelj i kupac cijene neku nekretninu drastično razlikuje pa može biti vrlo korisno imati procjenu neovisnog stručnjaka kako bi dvije strane lakše našle zajednički jezik.
No, osim kod prodaje, pravilna procjena vrijednosti nekretnine može biti iznimno važna i kada se radi o njezinom iznajmljivanju, osiguravanju, uzimanju kredita, pa čak i pri razvodima. Stoga procjena neovisnog stručnjaka može biti od iznimne važnosti i pomoći u bržem rješavanju sporova.
Zbog toga ćemo se u ovom članku pobliže pozabaviti pitanjem kako pravilno procijeniti vrijednost nekretnine.
Nema nikakve zapreke da procjenu nekretnine zatražite od bilo kojeg izvora ako se samo okvirno želite informirati o vrijednosti nekretnine i cijeni koju bi ona mogla postići.
No, ako se oko te nekretnine vodi sudski spor, jedina mjerodavna procjena bit će ona sudskog procjenitelja, a što je definirano Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina. U slučaju da se nađete u takvom procesu, imajte na umu da sudski procjenitelj obično daje konzervativnu procjenu koja je nešto manja od onoga što bi nekretnina na tržištu mogla postići.
Precizniju procjenu uglavnom možete dobiti od ovlaštenih agenata, poput onih iz agencije Terra Dalmatica, jer su to ljudi koji pozorno prate tržište i imaju mnogo bolji uvid u iznose koje su kupci spremni ponuditi. Oni će moći puno bolje procijeniti koji elementi će najviše utjecati na konačnu cijenu, a u nekim slučajevima njihovo mišljenje može imati i težinu na sudu.
Na vrijednost neke nekretnine može utjecati niz faktora, ali u velikoj većini slučajeva lokacija će imati najveći utjecaj. Svakako nije isto kupujete li nekretninu u, primjerice, centru Dubrovnika ili u malom selu u Lici, a cijene će se razlikovati i od četvrti do četvrti velikog grada. Dakle, osim šire lokacije, treba gledati i užu, a čak i mikrolokacija može imati utjecaja.
Međuljudski odnosi koje prodavatelj gaji sa svojim susjedima također mogu igrati ulogu jer ako su oni loši moguće je da interes bude manji, a svakako je jako važno imati sređenu i vlasničku strukturu. Tu su i infrastruktura, mogućnost gradnje u neposrednoj blizini (prostorni plan), a ulogu igra čak i pogled, posebice u obalnom dijelu.
Naravno, nije isto radi li se o nekretnini čija će namjena biti poslovna ili je u pitanju stan ili kuća u kojima će netko živjeti. Zbog svega ovoga, postoji nekoliko različitih metoda pomoću kojih se može doći do približne cijene neke nekretnine.
Prije nego što se krene sa procjenom vrijednosti neke nekretnine, potrebno je utvrditi o kakvoj se nekretnini točno radi.
Točnije, potrebno je utvrditi je li riječ o:
Jednom kada je to definirano, može se pristupiti odabiru metode procjene, a ona može ovisiti i o količini dostupnih podataka.
Ovo je vjerojatno najjednostavnija metoda procjene vrijednosti nekretnine. Ona se, naime, zasniva na uspoređivanju predmetne nekretnine s drugim sličnim nekretninama na istom području koje su prodane relativno nedavno. Ova metoda koristit će se u gušće izgrađenim područjima za koja postoje precizni podaci o nekretninskim transakcijama.
I ovo je prilično jednostavan princip za shvatiti. Troškovna metoda zasniva se na zbrajanju svih troškova koji bi nekoga pratili kada bi se odlučio izgraditi nekretninu u pitanju. Ideja je da kupac ne bi htio platiti cijenu veću od zbroja tih troškova.
Međutim, ovdje može biti potrebno sagledati mnogo elemenata, od vrijednosti zemljišta pa sve do starosti građevine. Ova metoda primjenjuje se u nedostatku podataka o nekretninama koje su slične predmetnoj.
Metoda koja se prvenstveno koristi kod nekretnina poslovne namjene. U ovom slučaju se analizira prihod koji nekretnina generira tijekom svog života, a sagledavaju se i nužni rashodi. Iznimno je bitno da se prihodi i rashodi mogu precizno odrediti kako bi se mogle iznijeti projekcije o uspješnosti nekretnine u budućnosti.
Procjena vrijednosti nekretnine je proces koji u sebi sadrži mnoštvo elemenata na koje treba obratiti pažnju. Zbog toga je taj posao najbolje prepustiti stručnjacima koji poznaju tržište nekretnina i prate najnovije trendove. Oni će vam uvijek biti najpouzdaniji izvor informacija.
Ipak, neke stvari poput lokacije, namjene i sređenih vlasničkih odnosa uvijek će imati veliku važnost i utjecaj na konačnu cijenu. Tu je i odnos ponude i potražnje koji može fluktuirati iz raznih razloga. Stoga, trebate li savjet, najbolji potez bio bi konzultacije s ovlaštenim agentom. Bolji izvor od toga teško ćete naći.
Šibenik
Šibenik
