Važna napomena: Tekst u nastavku služi isključivo u informativne svrhe. Agencija za nekretnine Terra dalmatica d.o.o. ne preuzima odgovornost za pravne ili porezne posljedice postupaka čitatelja temeljenih na ovim informacijama. S obzirom da se zakoni i propisi često mijenjaju, preporučujemo da prije donošenja odluke o kupnji, prodaji ili bilo kojem drugom pravnom postupku u vezi s nekretninama kontaktirate kvalificiranog pravnog savjetnika ili poreznog stručnjaka.
Možda će vas iznenaditi ako kažemo da je danas moguće obaviti kupoprodaju nekretnine lako i brzo, ali to je zaista slučaj. Najvažniji dio cijelog procesa je kupoprodajni ugovor koji će sastaviti vaša agencija ili vaš odvjetnik, a jednom kada imate taj dokument, potrebno je ovjeriti ga kod javnog bilježnika.
Kod javnog bilježnika moguće je odmah obaviti i upis prava vlasništva, što može biti vrlo praktično, posebice kada je kupovina nekretnine u pitanju. Tko se još želi zamarati papirima nakon stjecanja nove kuće ili stana? Ipak, dobro je znati da i ovo za vas može obaviti vaša agencija.
Osnovni preduvjet za brz i jednostavan proces jest čista dokumentacija i jasno pravo vlasništva. Ako su ti papiri uredni, posao se može lako sklopiti.
Imajte na umu da će po zaključenju ugovora, prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, biti potrebno platiti porez od 3% tržišne vrijednosti nekretnine koja je predmet transakcije.
Strani državljani ili hrvatski državljani koji žive u inozemstvu kupoprodaju nekretnine morat će prijaviti u svojoj zemlji boravka, za što će im biti potreban prijevod kupoprodajnog ugovora ovjeren od strane sudskog tumača.
Što je ugovor o kupoprodaji nekretnine?
Ugovor o kupoprodaji nekretnine u svojoj je srži prilično jednostavan dokument: prodavatelj se obvezuje predati vlasništvo nad predmetnom nekretninom kupcu u zamjenu za prethodno ugovorenu cijenu. Kupac pritom mora moći prenijeti prava vlasništva na sebe i doći u posjed nekretnine. Ovakav ugovor vrijedi isključivo u pisanom obliku.
Sve osobe uključene u proces kupoprodaje moraju imati svoje osnovne podatke navedene u ugovoru: ime, prezime, adresu prebivališta i OIB. Ako se radi o pravnim osobama, potrebno je navesti njihovo puno ime i sjedište. Ugovor također mora sadržavati sve podatke vezane za nekretninu.
Ako ste u ulozi kupca, ne zaboravite da vlasnik ne postajete isplatom ugovorene cijene nego tek nakon upisa prijenosa prava vlasništva u zemljišne knjige. Zbog toga je dobro uz sebe imati iskusne agente koji vam mogu olakšati cijeli proces.
Uz ugovor se prilaže i tabularna izjava kojom prodavatelj potvrđuje da mu je dogovoreni iznos u potpunosti isplaćen i da je kupac ispunio svoje obveze. Ova izjava može biti uključena u sam ugovor ili priložena kao samostalni dokument.
Kupnja nekretnine za strane državljane
Strani državljani mogu kupovati nekretnine u Hrvatskoj, ali moraju osigurati dodatne dokumente. Potrebno je podnijeti zahtjev Ministarstvu pravosuđa, dokazati svoje državljanstvo, pribaviti uvjerenje tijela lokalne samouprave te priložiti dokaz da je prodavatelj zaista vlasnik predmetne nekretnine.
Ostala dokumentacija kod kupoprodaje nekretnine
Ugovor o kupoprodaji nekretnine nije jedini dokument koji će vam biti potreban tijekom ovog procesa.
Zemljišnoknjižni izvadak
Jedini dokument koji može dokazati vlasništvo nekretnine. Bez njega nije moguće provesti kupoprodaju.
Energetski certifikat
Ovaj certifikat govori o energetskim svojstvima zgrade, a vlasnik ga je obvezan pribaviti prije prodaje nekretnine i predočiti kupcu. Energetski certifikat vrijedi 10 godina.
Dokumentacija za novogradnje
Za stanove u izgradnji investitor mora imati važeću građevinsku i uporabnu dozvolu. Energetski certifikat neophodan je za izdavanje uporabne dozvole.
Predugovor o kupoprodaji nekretnine
Predugovor je čest kod kupoprodaje nekretnine. U njemu se definira koja je nekretnina predmet transakcije, njezina cijena te isplata kapare koja obično iznosi 10% konačne cijene.
Upis vlasništva
Ovaj proces potrebno je obaviti u zemljišnim knjigama jer se ne odvija automatski. Sama novčana transakcija nije dovoljna za stjecanje vlasništva.
Porez na promet nekretnina
Ranije u članku spomenuto je da porez na kupnju nekretnine iznosi 3% tržišne vrijednosti, ali to vrijedi pod uvjetom da se na stjecanje ne plaća PDV.
Neki građani mogu biti oslobođeni od plaćanja ovog poreza, primjerice zaštićeni najmoprimci koji kupuju nekretninu u kojoj stanuju, građani koji kupuju nekretninu na koju su imali stanarsko pravo ili osobe kojima se vraća oduzeta imovina.