Bez obzira na to obožavate li prekrasno čisto i bistro more ili radije uživate u unutrašnjosti, Hrvatska je jedna od popularnijih destinacija ne samo za godišnji odmor nego i za život općenito. Osim prirodnih ljepota, gostoljubivosti ljudi i opuštenog načina života, povoljne cijene privukle su mnoge strance koji su poželjeli kupiti nekretninu te je iznajmljivati ili u njoj živjeti.
Na što sve obratiti pažnju kod kupovine nekretnine, a zatim i prilikom njezina iznajmljivanja, pročitajte u nastavku teksta.
Može li stranac kupiti nekretninu u Hrvatskoj?
Državljani stranih zemalja smiju slobodno kupovati nekretnine u Hrvatskoj, no pravila se razlikuju ovisno o tome je li riječ o osobi koja živi unutar ili izvan EU.
Ako ste građanin Europske unije, proces kupovine nekretnine identičan je onome prema kojem kupuju hrvatski građani. To znači da ne postoje nikakvi dodatni propisi na koje treba obratiti pažnju. Ovo se također odnosi i na pojedince koji dolaze iz Norveške, Islanda ili Švicarske.
Ako se za kupovinu nekretnine u Hrvatskoj odlučio stranac koji živi izvan EU i ranije navedenih država, postupak je nešto drugačiji. Najprije treba provjeriti ima li Republika Hrvatska potpisan sporazum o reciprocitetu s državom iz koje stranac dolazi. Osim toga, potrebno je dobiti suglasnost Ministarstva pravosuđa za dovršavanje procesa.
Iznajmljivanje nekretnina za nerezidente iz trećih zemalja
Ako iznajmljivači nekretnine u Hrvatskoj dolaze iz trećih zemalja, moraju osnovati trgovačko društvo ili obrt jer jedino tako mogu nuditi usluge smještaja. Kad otvore jedan od navedenih poslovnih subjekata, smatraju se hrvatskim rezidentima odnosno poreznim obveznicima te imaju iste obveze kao hrvatski državljani.
Stranac može samostalno iznajmljivati nekretninu u Hrvatskoj ili preko agencije.
Samostalno iznajmljivanje
Ako je riječ o samostalnom iznajmljivanju, postoje četiri važne stavke o kojima treba voditi računa:
- Osnovati trgovačko društvo ili obrt.
- Prijaviti se u registar poreznih obveznika.
- Upis u registar obveznika PDV-a nije obavezan sve dok godišnji promet ne prijeđe zakonski prag.
- Ispuniti Izjavu o statusu iznajmljivača – nerezidenata (P-PDV obrazac).
Za ispunjavanje P-PDV obrasca stranac treba posjedovati: potvrdu o rezidentnosti poreznog tijela države u kojoj ima sjedište, dokaz o registriranoj djelatnosti te dokumentaciju o imenovanju poreznog zastupnika.
Iznajmljivanje putem agencije
Ako stranac iznajmljuje nekretninu putem agencije, zakon je nešto povoljniji:
- Ne treba osnovati trgovačko društvo niti obrt ako agencija služi kao posrednik.
- Ne treba se registrirati kao porezni obveznik ako je državljanin treće zemlje porezni obveznik u svojoj zemlji.
- Ako stranac nije porezni obveznik u svojoj zemlji, mora plaćati porez na dohodak u Hrvatskoj.
Važno je napomenuti da se godišnja porezna obveza za nerezidente iz trećih zemalja ne može utvrđivati u paušalnom iznosu. Paušalno oporezivanje dostupno je samo rezidentima članica EU ili EGP-a.
Iznajmljivanje nekretnina za nerezidente iz EU ili EGP-a
Stranac iz EU ili EGP-a također može birati hoće li nekretninu iznajmljivati samostalno ili putem agencije. Ako iznajmljuje putem agencije koja zaračunava i plaća PDV, stranac nije porezni obveznik.
Samostalno iznajmljivanje
Ako je stranac rezident države članice EGP-a ili EU, proces samostalnog iznajmljivanja nekretnine u Hrvatskoj obuhvaća sljedeće korake:
- Upis u registar poreznih obveznika i ishođenje PDV broja (porez na dohodak plaća se paušalno).
- Ispunjavanje P-PDV obrasca.
- Provjera minimalnih uvjeta ovisno o vrsti i kategoriji objekta.
- Predaja zahtjeva za izdavanje rješenja o odobrenju pružanja ugostiteljskih usluga.
- Očevid objekta kojim se provjeravaju svi propisani uvjeti.
- Pribavljanje ploče za iznajmljivače te izrada službenog cjenika i kućnog reda za goste.
- Prijava gostiju u turističku zajednicu, izdavanje računa, uplata godišnjeg paušalnog iznosa boravišne pristojbe te plaćanje poreza na dohodak ako godišnji promet prelazi zakonski prag.
Minimalni tehnički uvjeti
Svi iznajmljivači moraju ishoditi MTU (minimalne tehničke uvjete) za apartman ako isti služi u svrhu turističkog iznajmljivanja. Osim toga, obvezu ispunjavanja P-PDV obrasca imaju i svi iznajmljivači koji su rezidenti EU, čak i oni koji u svojoj državi nemaju obvezu plaćanja PDV-a, bez obzira na to u kojem obliku se nekretnina iznajmljuje.