Kupovina nekretnine dugotrajan je i nerijetko kompliciran proces koju sadrži mnogo elemenata i koraka koje morate obaviti. Jedan od najvažnijih vezan je uz zemljišnoknjižni (ZK) izvadak, i upravo smo zbog toga pripremili ovaj vodič o tome što je zapravo zemljišnoknjižni izvadak, koje informacije sadrži, ali i tko može podnijeti zahtjev za upis u zemljišne knjige i kako se on obavlja.
Što je točno ZK izvadak?
ZK ili zemljišnoknjižni izvadak je zapravo jedini dokaz o vlasništvu (ili nekom drugom pravu) koje može biti predmet upisa u zemljišnu knjigu, a sastoji se od tri dijela. Ovaj se dokument najčešće koristi kod kupovine nekretnine jer ima dokaznu snagu javne isprave.
Kako je navedeno, zemljišnoknjižni izvadak sastoji se od tri dijela: lista A (posjedovnica ili popisni list), lista B (vlastovnica ili vlasnički list) te lista C (teretovnica ili teretni list). U list A upisuje se nekretnina, tj., njezina glavna obilježja: katastarski broj, adresa, način uporabe, kultura čestice, točna površina, izgrađenost i dr. Pri sklapanju kupoprodajnog ugovora, podaci o nekretnini u njemu moraju biti identični onima koji su navedeni u zemljišnoj knjizi.
U list B upisuje se vlasništvo nad nekretninom, bilo vlasništvo cijelog zemljišnoknjižnog tijela, bilo vlasništvo posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo), tj. podaci o njezinom vlasniku, sve promjene povezane s vlasništvom te osobna ograničenja vlasnika u pogledu upravljanja ili raspolaganja zemljišnoknjižnim tijelom (malodobnost, skrbništvo, otvaranje stečaja i dr.). Isto kao i kod lista A, kod sklapanja kupoprodajnog ugovora, podaci o zemljišnoknjižnom vlasniku moraju biti identični podacima iz osobne iskaznice prodavatelja, tj., podacima iz izvatka sudskog registra. Isto tako, u kupoprodajnom se ugovoru preporučuje navođenje i datuma rođenja za fizičku osobu, odnosno matičnog broja subjekta za pravnu osobu u cilju izbjegavanja mogućnosti zamjene identiteta.
List C sadrži informacije o tome je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba poput hipoteke, najma, zakupa, opterećenja i brojnih drugih. U slučaju da je nekretnina opterećena nekim teretom, a pri sklapanju kupoprodajnog ugovora, preporučuje se navesti da je kupac upoznat s uknjiženim teretom s obzirom na to da se kupnjom nekretnine teret prenosi na novog vlasnika.
Kako provjeriti informacije u zemljišnim knjigama?
Ako želite provjeriti informacije u zemljišnim knjigama, to možete učiniti besplatno preko interneta na stranicama Ministarstva pravosuđa i uprave te Državne geodetske uprave, ali morate znati broj katastarske čestice i/ili zemljišnoknjižnog uloška te naziv katastarske općine.
Zemljišnoknjižni odjeli općinskih sudova vode zemljišne knjige te u njih upisuju stvarna i druga prava na zemljištima kao i činjenice o pravnom stanju nekretnina koje su mjerodavne za pravni promet. Zemljišne knjige su javne knjige i svatko ima pravo na neposredan uvid u podatke koji se vode u njima kao i izdavanja ZK izvatka.
No, bitno je napomenuti da iako se zemljišna knjiga vodi elektroničkim putem i iako je pregled ZK izvatka besplatno dostupan svima, isprintani ZK izvadak se ne priznaje kao službeni dokument. Jedino ovjereni izvadak nadležnog zemljišnoknjižnog odjela općinskog suda ima snagu javne isprave.
Tko može podnijeti zahtjev za upis u zemljišne knjige?
Budući da se upisom u zemljišne knjige knjiži ili predbilježuje neko pravo, tada prijedlog može staviti osoba koja bi time stekla, promijenila ili izgubila to knjižno pravo: npr. u slučaju kupoprodaje to su kupac i prodavatelj. Ako se radi o darovanju, tada su to darovatelji i daroprimatelj. U slučaju da se radi o upisu koji ima značaj zabilježbe, tada prijedlog može staviti ona osoba koja ima pravni interes za provedbu te zabilježbe, kao i onaj tko je ovlašten posebnim propisom (npr. centri za socijalnu skrb u određenim situacijama ili nadležni ured tijela državne uprave u slučaju pokretanja postupka izvlaštenja nekretnine i dr.).
Ako se prijedlog stavlja u ime druge osobe, tada taj mora biti za to ovlašten, što se mora moći dokazati ispravom. U slučaju upisa zajedničkih prava, tada upis tih zajedničkih prava može zahtijevati bilo tko od zajedničara u korist svih.
Kako se podnosi prijedlog za upis?
Prijedlog za upis može se podnijeti elektroničkim putem, putem javnog bilježnika i odvjetnika. Isto tako, može se podnijeti i putem ovlaštenih korisnika informacijskog sustava u primjeni u poslovanju suda ili putem sustava e-Građani, neposredno u pisanom obliku ili pak putem ovlaštenog pružatelja poštanskih usluga. ZK sud je dužan zaprimiti svaki prijedlog, bez obzira na to je li on prikladan za to da se po njemu provede upis.
Za svaki prijedlog za upis potrebno je platiti pristojbu. U slučaju podnošenja elektroničkim putem, pristojba se plaća u visini polovice propisanog iznosa pristojbe, kako je utvrđeno Uredbom o Tarifi sudskih pristojbi.
Postoje brojne prednosti ako podnosite prijedlog za upis elektronički putem ovlaštenih korisnika informacijskih sustava. Na primjer, prijedlog se može podnijeti neovisno o tome na kojem se zemljišnoknjižnom sudu upis provodi, a plombiranje prijedloga moguće je odmah po potpisivanju ugovora o kupoprodaji čime se skraćuje vrijeme od trenutka sklapanja ugovora do podnošenja prijedloga za upis, povećavajući pravnu sigurnost.
Šibenik
Šibenik
