Važna napomena: Tekst u nastavku služi isključivo u informativne svrhe. Agencija za nekretnine Terra dalmatica d.o.o. ne preuzima odgovornost za pravne ili porezne posljedice postupaka čitatelja temeljenih na ovim informacijama. S obzirom da se zakoni i propisi često mijenjaju, preporučujemo da prije donošenja odluke o kupnji, prodaji ili bilo kojem drugom pravnom postupku u vezi s nekretninama kontaktirate kvalificiranog pravnog savjetnika ili poreznog stručnjaka. Uvjeti gradnje definirani su Zakonom o prostornom uređenju i prostornim planovima jedinica lokalne samouprave. Preporučujemo konzultaciju s nadležnim uredom za prostorno planiranje.
Strani državljani, jednako kao i mnogi hrvatski građani, svjesni su da je ulaganje u nekretnine jedan od najboljih načina štednje pa je potražnja za nekretninama posljednjih godina sve veća. Pojačani interes stranaca za nekretninama u Hrvatskoj vrlo je vjerojatno jedan od uzroka rasta cijena, no nekretnine u Hrvatskoj još su uvijek znatno pristupačnije nego u ostalim zemljama Europske unije. Dodatna prednost je što se u Hrvatskoj ne plaća godišnji porez na nekretnine koje vlasnik posjeduje, što ovu destinaciju čini posebno privlačnom za dugoročna ulaganja.
Tko može kupiti nekretninu u Hrvatskoj?
Državljanima Europske unije najjednostavnije je kupiti nekretninu u Hrvatskoj jer je postupak identičan kao i za državljane Hrvatske te za stjecanje prava vlasništva nije potrebna suglasnost Ministarstva pravosuđa. Ipak, postoje određena ograničenja. Primjerice, državljani EU ne mogu kupovati i upisati na svoje ime poljoprivredno zemljište, imovinu koja se nalazi u zaštićenim područjima prirode te imovinu u nacionalnim parkovima.
Državljani ili pravne osobe izvan država članica Europske unije mogu kupovati nekretnine po principu reciprociteta, odnosno mora postojati uzajamnost u stjecanju prava vlasništva na nekretninama između države toga državljanina i Republike Hrvatske. Ako je taj uvjet zadovoljen, potrebno je zatražiti odobrenje od Ministarstva pravosuđa Republike Hrvatske za upis vlasništva. Nakon toga se postupak ne razlikuje od onog za državljane Hrvatske. Informacije o uzajamnosti možete pronaći na stranicama mpu.gov.hr.
Postupak kupnje i potrebna dokumentacija
Prije postupka kupnje potrebno je pribaviti i provjeriti potrebnu dokumentaciju za odabranu nekretninu. Do potpisivanja ugovora može proći i nekoliko tjedana upravo zbog prikupljanja dokumentacije. Kada je riječ o novogradnji, najvažniji dokument je građevinska dozvola. Potvrda vlasništva nad nekretninom i svi zemljišno-knjižni podaci mogu se naći na web-stranici Ministarstva pravosuđa RH u elektroničkoj zemljišnoj knjizi.
Porez na promet nekretnina
U Republici Hrvatskoj obveznik plaćanja poreza na promet nekretnina je kupac. Nekretnine se oporezuju po stopi od tri posto, a porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku nastanka porezne obveze. Strani državljani koji kupuju nekretninu oporezuju se prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, pri čemu su domaće i strane fizičke ili pravne osobe izjednačene u plaćanju poreza ako međunarodnim ugovorom nije drukčije određeno.
Porezna obveza nastaje u trenutku sklapanja ugovora ili drugoga pravnog posla kojim se stječe nekretnina. Stranoj fizičkoj ili pravnoj osobi kojoj je za stjecanje nekretnine potrebna suglasnost ministra nadležnog za poslove pravosuđa porezna obveza nastaje u trenutku dobivanja te suglasnosti. Porezno oslobođenje moguće je kada se nekretnine unesu u kapital trgovačkog društva.
Rokovi i prijava porezne obveze
Javni bilježnik po ovjeri potpisa na ispravama obvezan je najkasnije u roku od 30 dana jedan primjerak isprave dostaviti ispostavi Porezne uprave. Sudovi i druga javnopravna tijela obvezni su dostavljati svoje odluke kojima se stječe ili mijenja vlasništvo nekretnina u roku od 15 dana nakon isteka mjeseca u kojem je odluka postala pravomoćna.
Ako ispravu o stjecanju nekretnine nije ovjerio javni bilježnik, odnosno nije je izdao sud ili drugo javnopravno tijelo, porezni obveznik obvezan je sam prijaviti promet nekretnina ispostavi Porezne uprave na području na kojem se nalazi nekretnina u roku od 30 dana od dana nastanka obveze. Porez se zatim plaća u roku od 15 dana od dana primitka rješenja o utvrđivanju poreza.
Iznajmljivanje nekretnine
Kada nekretninu kupuje državljanin EU i namjerava je koristiti za osobne potrebe, najbolje ju je kupiti na osobno ime kao fizička osoba. U slučaju da je namjerava iznajmljivati, potpuno ili periodično, oporezivanje je vrlo povoljno za fizičke osobe rezidente RH i državljane EU.
Državljanima trećih zemalja postupak je nešto kompliciraniji. Nekretninu koja će služiti za osobne potrebe također mogu kupiti kao fizička osoba, ali ako se nekretnina planira koristiti za iznajmljivanje, najbolje je osnovati trgovačko društvo prije kupnje pa će vlasnik nekretnine postati pravna osoba.