Važna napomena: Tekst u nastavku služi isključivo u informativne svrhe. Agencija za nekretnine Terra dalmatica d.o.o. ne preuzima odgovornost za pravne ili porezne posljedice postupaka čitatelja temeljenih na ovim informacijama. S obzirom da se zakoni i propisi često mijenjaju, preporučujemo da prije donošenja odluke o kupnji, prodaji ili bilo kojem drugom pravnom postupku u vezi s nekretninama kontaktirate kvalificiranog pravnog savjetnika ili poreznog stručnjaka.
Kupovina nekretnine dugotrajan je i nerijetko kompliciran proces koji sadrži mnogo elemenata i koraka. Jedan od najvažnijih vezan je uz zemljišnoknjižni (ZK) izvadak. Upravo smo zbog toga pripremili ovaj vodič o tome što je zapravo zemljišnoknjižni izvadak, koje informacije sadrži, tko može podnijeti zahtjev za upis u zemljišne knjige i kako se on obavlja.
Što je ZK izvadak?
Zemljišnoknjižni izvadak jedini je dokaz o vlasništvu ili nekom drugom pravu koje može biti predmet upisa u zemljišnu knjigu. Ovaj se dokument najčešće koristi kod kupovine nekretnine jer ima dokaznu snagu javne isprave. Sastoji se od tri dijela: lista A (posjedovnica), lista B (vlastovnica) i lista C (teretovnica).
List A: posjedovnica
U list A upisuje se nekretnina, odnosno njezina glavna obilježja: katastarski broj, adresa, način uporabe, kultura čestice, točna površina, izgrađenost i slično. Pri sklapanju kupoprodajnog ugovora podaci o nekretnini moraju biti identični onima koji su navedeni u zemljišnoj knjizi.
List B: vlastovnica
U list B upisuje se vlasništvo nad nekretninom, bilo vlasništvo cijelog zemljišnoknjižnog tijela, bilo vlasništvo posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo). Ovdje se bilježe podaci o vlasniku, sve promjene povezane s vlasništvom te osobna ograničenja vlasnika u pogledu upravljanja ili raspolaganja zemljišnoknjižnim tijelom, primjerice malodobnost, skrbništvo ili otvaranje stečaja.
Kod sklapanja kupoprodajnog ugovora podaci o zemljišnoknjižnom vlasniku moraju biti identični podacima iz osobne iskaznice prodavatelja, odnosno podacima iz izvatka sudskog registra. Preporučuje se navođenje datuma rođenja za fizičku osobu, odnosno matičnog broja subjekta za pravnu osobu, kako bi se izbjegla mogućnost zamjene identiteta.
List C: teretovnica
List C sadrži informacije o tome je li nekretnina opterećena pravima trećih osoba poput hipoteke, najma, zakupa ili drugih opterećenja. Ako je nekretnina opterećena nekim teretom, pri sklapanju kupoprodajnog ugovora preporučuje se navesti da je kupac upoznat s uknjiženim teretom jer se kupnjom nekretnine teret prenosi na novog vlasnika.
Kako provjeriti informacije u zemljišnim knjigama?
Informacije u zemljišnim knjigama možete provjeriti besplatno putem interneta na stranicama Ministarstva pravosuđa i uprave te Državne geodetske uprave. Za pretragu morate znati broj katastarske čestice i/ili zemljišnoknjižnog uloška te naziv katastarske općine.
Zemljišnoknjižni odjeli općinskih sudova vode zemljišne knjige te u njih upisuju stvarna i druga prava na zemljištima, kao i činjenice o pravnom stanju nekretnina mjerodavne za pravni promet. Zemljišne knjige su javne i svatko ima pravo na neposredan uvid u podatke te izdavanje ZK izvatka.
Važno je napomenuti da iako je pregled ZK izvatka besplatno dostupan svima putem interneta, isprintani izvadak se ne priznaje kao službeni dokument. Jedino ovjereni izvadak nadležnog zemljišnoknjižnog odjela općinskog suda ima snagu javne isprave.
Tko može podnijeti zahtjev za upis?
Prijedlog za upis može podnijeti osoba koja bi time stekla, promijenila ili izgubila knjižno pravo. U slučaju kupoprodaje to su kupac i prodavatelj, a kod darovanju darovatelj i daroprimatelj. Ako se radi o upisu koji ima značaj zabilježbe, prijedlog može podnijeti osoba koja ima pravni interes za provedbu te zabilježbe ili tko je ovlašten posebnim propisom, primjerice centri za socijalnu skrb ili nadležni ured tijela državne uprave u slučaju pokretanja postupka izvlaštenja.
Ako se prijedlog podnosi u ime druge osobe, podnositelj mora biti za to ovlašten, što se dokazuje ispravom. U slučaju upisa zajedničkih prava, upis može zahtijevati bilo tko od zajedničara u korist svih.
Kako se podnosi prijedlog za upis?
Prijedlog za upis može se podnijeti na više načina: elektroničkim putem, putem javnog bilježnika ili odvjetnika, putem ovlaštenih korisnika informacijskog sustava, putem sustava e-Građani, neposredno u pisanom obliku ili putem ovlaštenog pružatelja poštanskih usluga. Zemljišnoknjižni sud dužan je zaprimiti svaki prijedlog, bez obzira na to je li prikladan za provedbu upisa.
Za svaki prijedlog potrebno je platiti pristojbu. Kod podnošenja elektroničkim putem pristojba iznosi polovicu propisanog iznosa, kako je utvrđeno Uredbom o Tarifi sudskih pristojbi.
Elektroničko podnošenje putem ovlaštenih korisnika informacijskih sustava ima brojne prednosti: prijedlog se može podnijeti neovisno o tome na kojem se zemljišnoknjižnom sudu upis provodi, a plombiranje je moguće odmah po potpisivanju ugovora. Time se skraćuje vrijeme od trenutka sklapanja ugovora do podnošenja prijedloga za upis i povećava pravna sigurnost.